แนะแนวทาง การกู้เงินธนาคาร สร้างบ้านบนที่ดินตัวเอง ต้องทำอย่างไร?

ปกติแล้วการซื้อบ้านจากหมู่บ้านจัดสรร จะไม่ยุ่งสำหรับผู้ซื้อ เนื่องจากฃแค่ไปติดต่อจองซื้อบ้าน ฃทางโครงการก็จะเดินเรื่องเอกสารยื่นกู้ธนาคารให้ แต่การสร้างบ้านเองนั้น นอกจากประเด็นของรายได้ที่ต้องยื่นให้ธนาคารประเมินแล้ว ยังมีในฝั่งของการก่อสร้างอีกด้วย ที่เราจะต้องหาแบบบ้าน หาผู้รับเหมา ควบคุมการก่อสร้าง เบิกเงินมาจ่ายผู้รับเหมาจนกว่าจะเสร็จสิ้นกระบวนการ และธนาคารจะไม่ได้ให้เงินมาทั้งก้อน และจะไม่ออกเงินให้เราก่อนไม่ว่ากรณีใดๆ

ดังนั้นเราจะต้องสร้างบ้านไปเองก่อนส่วนหนึ่ง แล้วธนาคารจะจ่ายเงินตามหลังมาให้เรา เพื่อมาหมุนเงินต่อสำหรับการก่อสร้างในขั้นต่อๆ ไป ดังนั้นวันนี้ ในบ้าน จะพาเพื่อนๆชาวเว็บไปดูกันว่า การกู้เงินธนาคาร สร้างบ้านบนที่ดินตัวเอง ต้องทำอย่างไร? กระบวนการต่างๆ จะต้องมีอะไรบ้าง เราต้องทำอะไรบ้าง เพื่อที่จะก่อสร้างบ้านบนที่ดินของเราเองได้

1. ที่ดินควรเป็นชื่อใคร

ประเด็นแรกที่ต้องคิดไว้ก่อนสร้างบ้านก็คือ ที่ดินที่จะปลูกสร้างนั้นเป็นของใคร หากเป็นชื่อของผู้กู้เอง ก็จะถือว่าเป็นเรื่องดีที่สุด จะได้ไม่ต้องยุ่งยากรบกวนคืนอื่นหากที่ดินเป็นชื่อของพ่อแม่ญาติพี่น้อง หากอยากให้เรื่องง่ายก็ควรจะโอนมาเป็นของที่จะยื่นกู้สร้างบ้านก่อน แต่หากเกรงว่าจะมีปัญหาเกี่ยวกับเรื่องมรดกตกทอด โอนให้ผู้กู้เลยในทันทีไม่ได้ เจ้าของที่ดินที่มีชื่อในโฉนดก็จะต้องมีการยื่นกู้ร่วมไปด้วย แต่รายได้จะพิจารณาจากผู้กู้เดิมเป็นหลัก

หากเรายังไม่มีที่ดินเป็นของตัวเอง แล้วต้องการยื่นกู้ซื้อทั้งที่ดินและบ้านไปพร้อมๆกันเลย กรณีนี้ต้องบอกว่ายากที่จะทำ นั่นคือเราต้องคำนวนมูลค่าที่ดิน และราคาบ้านแล้วคิดดูว่า ทั้งหมดจะมีมูลค่าเท่าไหร่ ธนาคารจะประเมินราคาสุดท้ายถึงหรือไม่

และที่สำคัญ เราจะสามารถสร้างบ้านก่อนที่จะจ่ายค่าที่ดินได้หรือไม่ ตัวอย่างเช่นราคาที่ดินราคา 1,000,000 บาท ค่าก่อสร้าง 1,500,000 บาท รวมแล้ว 2,500,000 บาท ต้องถามว่า แถวนั้นบ้านพร้อมที่ดินขนาดเดียวกัน ราคาเกิน 2,500,000 บาทหรือไม่ ถ้าใช่ก็ยังพอมีสิทธิ์ แต่ประเด็นสำคัญคือ ค่าซื้อที่ดิน 1,000,000 บาทนั้น ธนาคารจะไม่ได้จ่ายมาเป็นก้อน แต่จะจ่ายมาพร้อมกับการก่อสร้างในแต่ละงวด ดังนั้นกรณีนี้ถือว่ายาก

ดังนั้นหากเพื่อนๆ ชาวเว็บยังไม่มีที่ดินเป็นของตัวเอง ก็ต้องมุ่งหน้าเก็บเงินดาวน์ รอซื้อบ้านจัดสรรอย่างเดียวเลยเพราะท่านจะกู้เงินซื้อทั้งที่ดินและบ้านที่สร้างเสร็จแล้วไปพร้อมๆ กัน หรือไม่ก็เก็บเงินสดซื้อที่ดินให้ได้ก่อน แล้วค่อยมากู้เงินสร้างบ้านตามหลัง

2. ต้องเตรียมอะไรบ้างในการยื่นกู้สร้างบ้านเอง

นอกจากต้องเตรียมเอกสารทางได้รายได้เหมือนกรณีการกู้เงินทั่วไปแล้ว เรายังจะต้องเตรียมเอกสารเกี่ยวกับการก่อสร้างบ้านอีกด้วย ไม่ว่าจะเป็นแบบแปลนบ้าน ใบอนุญาตก่อนสร้าง สัญญาก่อสร้างกับผู้รับเหมาเป็นต้น นั่นเพราะบ้านหลังนี้เราต้องสร้างเอง สถาบันการเงินต้องการความมั่นใจว่า เราจะสร้างบ้านจริง และสร้างไปแล้วไม่ค้างคา สร้างได้เสร็จลุล่วงแน่นอน

เริ่มต้นจากเอกสารแสดงรายได้ ซึ่งผู้กู้ทุกคนคงจะคุ้นเคยกันดีอยู่แล้วนั่นคือ

– สำเนาบัตรประชาชน
– สำเนาทะเบียนบ้าน
– สลิปเงินเดือน
– สำเนาเดินบัญชี ย้อนหลัง 6 เดือน (บัญชีที่เงินเดือนเข้า)
– หนังสือรับรองเงินเดือน ที่ระบุถึงตำแหน่ง อัตรเงินเดือน ระยะเวลาที่ทำงานมาแล้วกี่ปี
– สำเนาบัญชีเงินสะสม อย่างน้อย 1 แสนบาทขึ้นไป หรือราวๆ 10% – 15% ของมูลค่าบ้านที่จะก่อสร้าง

เอกสารชุดต่อมาก็คือที่ต้องเตรียมคือเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการสร้างบ้าน

– โฉนดที่ดิน
– แบบแปลนบ้าน
– ใบอนุญาตก่อสร้าง จากสำนักเขตหรือ อบต
– ใบอนุญาตถมที่ สำหรับบางพื้นที่

สิ่งที่ต้องเตรียมหาไว้ แต่ยังไม่ต้องเซ็นสัญญาจ่ายค่ามัดจำก่อน ก็คือ

– บริษัทรับเหมาก่อสร้าง
– ผู้ควบคุมงาน
– ร่างสัญญาก่อสร้าง

3. เริ่มยื่นกู้ธนาคาร

หลังจากเตรียมการเสร็จแล้ว ก็ให้เข้าไปติดต่อธนาคารที่เราชื่นชอบ พร้อมเอกสารต่างๆ ดังกล่าวข้างต้น หลายคนอาจจะมองว่าขั้นตอนนี้ยังไม่มีค่าใช้จ่าย แต่ความจริงแล้วจะเริ่มมีค่าใช้จ่ายล่วงหน้าแล้ว จากค่าออกแบบบ้าน สถาปนิกโดยทั่วไปจะคิดอัตราเป็นเปอร์เซ็นของมูลค่าตัวบ้าน ซึ่งจะอยู่ระหว่าง 2 – 5% แล้วแต่ความโด่งดังของสถาปนิกนั้นๆ

เมื่อมีแบบบ้าน โฉนดที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้าง รายชื่อผู้รับเหมา เอกสารทางการเงินแล้ว ก็ให้ติดต่อธนาคารเพื่อยื่นคำขอกู้เงิน กระบวนการเริ่มต้น ท่านอาจจะต้องวิ่งไปมาเพื่อหาเอกสารหลักฐานให้ธนาคารเพิ่มเติม แล้วรอผลการตรวจสอบรายได้ และที่สำคัญคือการออกไปตรวจหลักประกันของธนาคาร

กระบวนการนี้อาจะต้องรอนานถึง 3 – 4 เดือน แล้วธนาคารจึงจะแจ้งว่าท่านได้วงเงินกู้เท่าไหร่ หากราคาค่าก่อสร้างมากกว่าวงเงินกู้ ท่านก็จะต้องหาส่วนต่างมาเองก่อน ไม่ใช่ว่าสร้างไปก่อนแล้วหาทีหลัง เพราะธนาคารจะจ่ายเงินไปตามงวดงานที่ธนาคารกำหนดเอง ไม่ใช่ว่าเราหรือผู้รับเหมาจะกำหนดได้ตามอำเภอใจ

4. ธนาคารอนุมัติสินเชื่อแล้ว เริ่มการก่อสร้าง

ขั้นตอนต่อไปคือการตรวจสอบผู้รับเหมาที่ท่านได้ติดต่อมา ให้ท่านขอสัญญาว่าจ้างจากบริษัทผู้รับเหมาเพื่อส่งต่อให้ธนาคารตรวจสอบ การที่ท่านไปเซ็นสัญญาก่อสร้างกับผู้รับเหมาโดยไม่แจ้งให้ธนาคารทราบ ท่านอาจจะเสียเปรียบผู้รับเหมาได้

นั่นคือผู้รับเหมาจะคิดค่างวดงานในลักษณะที่เงินมาก่อนงาน นั่นคือบริษัทจะพยายามเบิกเงินให้มากที่สุดโดยที่งานยังไม่ถึงไหน ซึ่งบางทีท่านเองก็อาจจะไม่ทราบว่าแต่ละงานมีความยากง่ายเพียงใด บางทีเหลืองวดสุดท้ายไว้เบิกเงินเพียงเล็กน้อย หากผู้รับเหมาทิ้งงาน เงินที่เหลืออยู่อาจจะไม่เพียงพอที่จะทำงานให้เสร็จได้

ดังนั้นก่อนที่ท่านจะไปเซ็นสัญญารับเงินกู้ ทางธนาคารจึงขอดูร่างสัญญากับผู้รับเหมามาตรวจสอบ และอาจจะแก้ไขให้เป็นไปตามความเหมาะสม ซึ่งธนาคารเองจะมีประสบการณ์ในเรื่องนี้เป็นอย่างดี หากธนาคารหละหลวมธนาคารเองก็อาจจะเสียประโยชน์ได้

5. ก่อสร้างงวดแรกท่านต้องจ่ายเอง

หากท่านเซ็นสัญญาก่อสร้าง แล้วบริษัทเริ่มทำการก่อสร้างเลย ท่านอาจจะต้องเตรียมเงินสำรองเอาไว้ให้เท่ากับงวดงานแรกที่จะเบิกได้จากธนาคาร ซึ่งจากตารางข้างบน ท่านอาจจะต้องเตรียมเงินเอาไว้ประมาณ 250,000 บาท (ไม่รวมค่าออกแบบ ค่ามัดจำที่จ่ายไปแล้ว)

นั่นเพราะก่อนที่ธนาคารจะเริ่มจดจำนองได้ ท่านจะต้องแสดงให้ธนาคารเห็นว่าท่านต้องการสร้างบ้านจริงๆ ไม่งั้นหากท่านเบิกเงินงวดแรกไปแล้วไม่ก่อสร้าง เชิดเงินไป ธนาคารอาจเสียหาย เพราะการขายทอดตลาดที่ดินเปล่านั้นขายยาก ราคาต่ำมากๆ ไม่คุ้มค่าเสียเวลาที่ธนาคารจะไปฟ้องร้องท่าน

ท่านจะต้องสร้างบ้านให้งวดงานแรกแล้วเสร็จตามตารางข้างบนก็คือ ปรับหน้าดิน ถมที่ วางผัง ตอกเข็มแล้วเสร็จ แล้วจึงแจ้งธนาคารให้มาตรวจความคืบหน้า ซึ่งขั้นตอนนี้จะมีค่าใช้จ่ายประมาณ 800 – 1,000 บาท แล้วแต่ธนาคาร เมื่อเจ้าหน้าที่มาตรวจสอบ ถ่ายรูปประกอบหลักฐานขออนุมัติ ถึงจะเริ่มมีการจดจำนองหลักประกัน ซึงท่านก็ต้องเตรียมค่าใช้จ่ายในการจดจำนองเองที่ 1% ของวงเงินจดจำนอง ( จำนอง 2 ล้านบาท ค่าจดจำนอง 2 หมื่นบาท) แล้วท่านก็จะได้รับเงินกู้งวดแรก

เงินกู้งวดแรกท่านก็อาจจะมองว่าเป็นเงินหมุน แต่ถ้าดูกันตามสัญญา ท่านก็จะต้องจ่ายให้ผู้รับเหมาครบตามจำนวนงวดงานไปก่อนแล้ว เพราะการจะตอกเสาเข็มได้ บริษัทรับเหมาจะต้องมาเบิกเงินจากท่านไปก่อนแล้ว ดังนั้นเงินที่เบิกมาจากธนาคารจึงถือเป็นเงินของท่านที่จ่ายล่วงหน้าไปแล้ว ท่านจะต้องถือเงินนี้ไว้แล้วทยอยจ่ายเป็นเงินหมุนให้กับงานในงวดถัดไป

6. งานก่อสร้างเดินไปด้วยดี แล้วเริ่มผ่อนคืนตอนไหน

หลายคนอาจจะคิดว่า เบิกเงินครบทุกงวดจนบ้านสร้างเสร็จแล้วถึงค่อยผ่อนนับว่าท่านคิดผิดแล้ว นั่นเพราะสัญญากู้ยืมเงินของธนาคารจะมีความรัดกุมมาก ทุกครั้งที่ท่านเบิกเงินไป นับไปอีก 1 เดือน ท่านก็จะต้องผ่อนชำระแล้ว ฉะนั้นอย่าคิดว่า จะเอาเงินเดือนตัวเองมาหมุนงานก่อนเด็ดขาด ให้ท่านคิดว่าเงินเดือนคือเงินผ่อน ไม่งั้นงานอาจจะค้างๆ คาๆ บ้านก็ไม่ได้อยู่ แต่ต้องผ่อนธนาคารทุกเดือน

7. บทสรุปการกู้เงินสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง

– ควรมีที่ดินเป็นของตัวเองก่อน
– จ่ายค่าออกแบบ ขออนุญาตก่อสร้างให้เรียบร้อย
– หาผู้รับเหมา
– ติดต่อยื่นกู้ธนาคาร
– เริ่มก่อสร้างด้วยเงินตัวเองก่อน
– เอาผลงานที่ได้ไปเบิกเงินจากธนาคาร แล้วมาสร้างต่อในงวดถัดไป
– ท่านจะต้องเตรียมเงินสำรองการก่อสร้างล่วงหน้า และค่าธรรมเนียมต่างๆ ค่าออกแบบ ค่าสัญญาไว้ประมาณ 20 – 30 % ของมูลค่าบ้าน (ไม่รวมมูลค่าที่ดิน)

ที่มา: thaimoneyadvice .