หากท่านเป็นคนหนึ่งที่เลือกซื้อบ้าน หรือคอนโดจากโครงการ ก่อนการโอน ทางเซลล์ขายบ้านมักจะทำการนัดให้ไปตรวจเช็คความเรียบร้อย บางท่านตรวจไม่ละเอียดหรือไม่มีความรู้ แล้วโอนไปก่อน มาเจอข้อผิดพลาดภายหลัง บอกได้เลยว่าการจะตามช่างมาแก้ทีหลังนั้นใช้เวลานานมาก เราจึงควรมาเรียนรู้เทคนิคตรวจรับมอบบ้านป้องกันไว้ก่อนดีกว่า
ครั้งนี้ ในบ้าน จึงได้มาพร้อมกับเทคนิค และประสบการณ์จริงในการตรวจรับมอบบ้าน จากคุณ ระเบิดเด่น ที่ได้แนะนำวิธีการต่างๆ ในการเช็คบ้านเพื่อความมั่นใจ ว่าบ้านหลังการโอนจะไม่เกิดปัญหามากวนใจ แก่ผู้อาศัยได้อย่างแน่นอน ลองตามไปชมเทคนิคเหล่านี้กันเลย
รีวิวจากประสบการณ์จริง “ตรวจรับบ้านจากโครงการ” เช็คให้ชัวร์ก่อนโอน จะได้ไม่เสียใจภายหลัง
(โดย ระเบิดเด่น)
ออกตัวก่อนนะครับว่า ผมไม่ได้จบวิศวะโยธา ไม่ได้เป็นช่าง ไม่ได้มีความรู้เรื่องนี้มากมายนะครับ ผมก็อาศัยอ่านจากหนังสือที่แจกฟรีในเน็ตนี่ล่ะครับ แล้วก็ไปตรวจด้วยตนเอง เลยเอาประสบการณ์มาแชร์ให้สำหรับผู้ที่ยังลังเลอยู่ว่าจะตรวจเอง หรือ จะจ้างเค้า เห็นช่วงนี้มีกระทู้สอบถามมาเยอะ เลยขออนุญาตแชร์ครับ
หนังสือที่ผมใช้ คือ เล่มนี้ครับ http://www.thaiengineering.com/chk.pdf ต้องขอขอบคุณผู้เขียน และผู้เผยแพร่นะครับ
แนะนำว่า หากคิดจะตรวจรับเอง ควรต้องอ่านเล่มนี้ให้จบ อย่างน้อย 2 รอบ จะทำให้เข้าใจและจดจำได้ดียิ่งขึ้นนะครับ หนังสือเล่มบางๆ ครับ อ่านแป๊บเดียวก็จบรอบนึงแล้วครับ
ขั้นตอนการเตรียมการ
1. นัดวันที่จะตรวจรับบ้านกับทางโครงการ โดยเลือกวันที่ว่างทั้งวันนะครับ เพราะต้องใช้เวลาทั้งวันในการตรวจแน่นอน ส่วนจะเอาวันไหน ก็นัดกับเซลล์ได้เลยครับ สำหรับผม เนื่องจากผมรู้ตัวดีว่า ผมขี้เกรงใจ ถ้ามีคนมาเดินตรวจกับผม อาจทำให้ผมตรวจไม่ละเอียด และไม่มีสมาธิในการตรวจ ผมเลยนัดกับเซลล์ ช่วงบ่าย 2 (โครงการของผม มีเซลล์ วิศวะโยธา โฟร์แมน สถาปนิก มาเดินร่วมด้วย) ส่วนตัวผมจะเข้ามาตรวจก่อนตอนเช้า (ประมาณ 9 โมงเช้า) เพื่อที่ว่า จะได้นำเสนอข้อมูลได้เลย ไม่เสียเวลาครับ
2. สิ่งสำคัญคือ ต้องให้ทางโครงการต่อน้ำต่อไฟเข้าบ้านให้เราก่อนตรวจรับครับ เพื่อจะได้เช็คว่ามีปัญหาไฟรั่ว น้ำรั่วตรงไหนหรือไม่ แต่ทั้งนี้ถ้าไม่ได้ต่อมิเตอร์ ก็อาจจะเช็คการรั่วของน้ำและไฟแบบเล็กๆ น้อยๆ ไม่ได้ ถ้าโครงการไหนยังไม่ต่อให้ สั่งให้ทำเลยครับ บอกเค้าเลยว่า ถ้าเอ็งยังไม่ต่อ ข้าก็ยังไม่เข้าตรวจ5555 ถ้ายังไม่โอน เอ็งก็ยังไม่ได้ค่าคอม555 (แต่เราก็ได้เข้าบ้านช้าด้วย T_T ) ของผมทางโครงการต่อน้ำไฟเข้าแบบชั่วคราวให้เลย ไม่ต้องขอ
3. นอกจากนี้ อาจให้โครงการเค้าเตรียมบันไดพับไว้ด้วย (จะได้ใช้ตรวจใต้หลังคา เข้าทางช่องเซอร์วิส) แต่ต้องถามให้ดีนะครับว่าบันไดสูงแค่ไหน เข้าบ้านได้มั้ย เพราะของผม ขอเค้าไว้ทางโครงการก็เตรียมให้ แต่เป็นบันไดยาว เอาเข้าบ้านไม่ได้ ถ้าอยากจะตรวจใต้หลังคาด้วย ก็ต้องหาบันไดมาเองด้วย (แต่ของผมหาไม่ได้ เลยไม่ได้ตรวจ)
4. อุปกรณ์ที่เตรียมไป อ้างอิงตามหนังสือที่ผมโพสไว้ข้างบนนะครับ มีบางหัวข้อไม่ได้ใช้ก็มีครับ
– กระดาษจดข้อมูล + ปากกา/ดินสอ ผมใช้เป็นสมุด เพราะจะได้ไม่ปลิวหาย ถ้าเป็นกระดาษ ควรเตรียมกระดานหนีบไปด้วยจะได้เขียนได้สะดวกนะครับ ในหนังสือทำเป็นตารางด้วย จริงๆ ก็ดีนะครับ แต่สำหรับผมไม่ชอบ เพราะผมต้องวาดรูปด้วย เพื่อระบุตำแหน่งแบบภาพรวมให้ชัดเจน
– แปลนบ้าน ของผมมีอยู่ แต่ขี้เกียจพก และคงไม่ได้ไปขุดคุ้ยดูท่อน้ำท่อไฟภายในแน่ๆ จึงไม่ได้ใช้ครับ แต่ถ้าจะดูละเอียดก็เอาไปด้วยครับ
– อุปกรณ์ทำเครื่องหมาย เพื่อใช้มาร์คตำแหน่งที่มีปัญหา ผมใช้เทปพันสายไฟสีดำ เพราะมีอยู่แล้ว แนะนำว่าควรใช้เทปสีเข้มๆชัดๆ ถ้าใช้สีอ่อนจะดูยาก ถ้ามีเทปกาวที่ฉีกด้วยมือได้ก็จะยิ่งสะดวก
– อุปกรณ์ตัด ผมใช้กรรไกร
– ไฟฉาย แนะนำว่าควรใช้ไฟสว่างๆ แต่ไม่หนักมากนะครับ เพราะจะได้ใช้ส่องในซอกแคบๆมืดๆ เช่น ใต้อ่างล้างมือ ใต้หลังคา
– ถังน้ำ ใช้สำหรับตักน้ำเทราด เพื่อเช็คการระบายน้ำ สำหรับผมเอาไปแต่ไม่ได้ใช้ เพราะมีก๊อกระดับต่ำ และฝักบัวฉีดก้น จึงใช้ฉีดราดได้เลย
– เศษผ้า ใช้เพื่ออุดสะดืออ่าง แต่ของผมมีจุกยางอุดทุกอ่าง เลยไม่ต้องใช้
– ไม้ตรงๆยาวๆ ใช้เพื่อเช็คระนาบความเรียบ แต่ผมหาได้แค่ไม้บรรทัดนักเรียน 1 ฟุต เอาเข้าจริงก็ไม่ได้ใช้ อาศัยแค่ว่าเดินแล้วไม่พบลักษณะเป็นแอ่ง หรือ เนิน ชัดๆ ก็พอ ส่วนกำแพง ถ้าเอียงจนมองเห็นด้วยตาแล้ว ก็คงต้องแก้ไขแล้วล่ะครับ
– ลูกแก้ว ใช้เช็คความลาดเอียง ผมเตรียมเป็นถุงเลย แต่ไม่ได้ใช้ เพราะใช้หลักตามข้อ 8 ถ้าเป็นความลาดเอียงที่ราดน้ำได้ ก็ใช้น้ำราดเอา
– ขนมปัง ใช้แทนอุนจิ เพื่อเช็คการชักโครก (แต่ถ้าใครปวดอึอยู่ อาจใช้ของจริงทดสอบแทนก็ได้นะครับ) ผมวิ่งเข้าเซเว่นเช้าวันนั้นแหละครับ โดยฉีกเอาเปลือกนอกออก ใช้จริงแค่ 2 แผ่นต่อส้วม 1 แห่ง ที่เหลือก็กินแก้หิวระหว่างตรวจ
– กล้องดิจิตัล อันนี้สำคัญครับ เพราะใช้ถ่ายจุดที่มีปัญหาไว้เป็นหลักฐาน และใช้ทบทวนความจำร่วมกับข้อมูลที่จดไว้ด้วยครับ ถ้าเป็นไปได้ ควรเลือกกล้องที่ซูมได้เยอะๆหน่อย เพราะจะได้ส่องดูบริเวณที่อยู่สูงๆ แต่อย่าเอากล้องเทพๆไปเลยครับ จะสร้างความปวดเมื่อยเปล่าๆ ของผมใช้ fuji hs 20 (ซูมได้ 30x)
– อุปกรณ์ไฟฟ้า ผมใช้เป็นสายชาร์จโทรศัพท์ ครับ เบาดี
– โทรศัพท์ ผมไม่ได้เช็ค เพราะมันหาอุปกรณ์ยากครับ ไว้ถ้าจะติดแล้วค่อยตรวจละกัน หุหุ
– ไขควงเช็คไฟ ผมใช้แค่อันนี้แหละตรวจระบบไฟ ด้วยหลักการว่า รูปลั๊ก 3 รู ควรมีไฟเข้าแค่รูเดียว อีก 2 รู เป็นสาย Neutral และสาย Ground ซึ่งไม่ควรมีไฟเข้า ถ้ามีไฟเข้า ก็ผิดปกติ ถ้าหาไขควงแบบที่เปลี่ยนสลับหัวได้ก็ยิ่งดีครับ จะได้ใช้ขันน็อตได้ด้วยเลย
ที่สำคัญ ควรมีผู้ช่วยไปช่วยตรวจด้วย เพราะทั้งตรวจ ทั้งจด ทั้งถ่ายรูป ไม่ไหวหรอกครับ ผมหนีบแฟนไปด้วย โดยผมเป็นคนตรวจ แฟนเป็นคนจดข้อมูล ถ่ายรูป และ ป้อนขนมปัง
เวลาผมตรวจ ผมจะตรวจตามแบบในหนังสือ คือ แบ่งตรวจพื้นที่ของบ้าน ไล่ตั้งแต่ห้องรับแขก ห้องครัวห้องน้ำ บันได แล้วปีนขึ้นข้างบน ไปตรวจห้องนอน แต่ละห้อง และห้องน้ำชั้นบน โดยแต่ละพื้นที่ จะตรวจทุกระบบไปเลย ทั้งพื้น ผนัง ผ้า เพดาน ระบบไฟ ระบบน้ำ
แต่ถ้าเกิดเจออะไรเตะตา แม้จะไม่ได้เรียงลำดับก็ตาม ก็ไม่เป็นไรครับ ถ่ายรูป เก็บข้อมูลไปเลยครับอย่างเช่น เต้ารับที่โรงจอดรถไม่มีฝาครอบ ผมเดินเข้ามาเห็นก่อน ผมก็ถ่ายเก็บไว้เลย ไม่รอครับ
หรือ ฝาประตูถังขยะ มีปัญหาแบบที่เห็นนี่ ผมก็ไม่รอครับ มันเตะลูกกะตาขนาดนี้
จะเสียเวลาก็ตรงตรวจพื้นนี่ล่ะครับ เพราะต้องนั่งเคาะกระเบื้องทุกแผ่นเลย ของผมเป็นแกรนิโต้ นั่งไล่เคาะทุกแผ่น ก็พบว่ามีเสียงเคาะโปร่งอยู่เยอะครับ ถ้าแค่มีเสียงโปร่งก็นับ ก็จะมีอยู่ประมาณ 50 กว่าแผ่นได้ครับ แต่คุยกับทางโครงการแล้ว ทางวิศวะบอกว่าถ้าไม่เกิน 1/3 ของแผ่น ก็ไม่จำเป็นต้องแก้ไขทั้งแผ่น
ทำแค่เซาะยาแนวออก แล้วเทปูนซ่อมเป็นแห่งๆได้ครับ ซึ่งทางโครงการรับปากจะใช้เครื่องมือตรวจสอบให้ ตอนผมตรวจ ผมต้องทำแผนผังเพื่อให้ช่างรู้ว่าต้องตรวจตรงแผ่นไหนบ้าง
ที่ต้องระวัง คือ ซอกมุมที่อาจมองไม่เห็น ถ้าไม่ชะโงก หรือ ส่องกระจกดู ในรูปเนี่ย คือตำแหน่งที่ช่างยาแนวไม่เรียบร้อย ในห้องน้ำ ดูผิวเผินน่าจะมองเห็นได้ง่าย แต่ขอบอกว่า รูปนี้ถ่ายได้นี้เป็นภาพสะท้อนกระจกนะครับ ซึ่งผมเชื่อว่า คนส่วนใหญ่จะไม่ได้ชะโงกดูแน่ๆ
บางจุดที่ถ้าไม่ได้ตั้งใจมอง อาจจะหลุดสายตาไปได้ครับ เพราะมันมีวัสดุบังอยู่
ตรงระเบียงชั้นบน ระวังอย่าลืมเช็คความลาดเอียง และปัญหาท่ออุดตัน ด้วยครับ แต่บังเอิญของผมมันเห็นชัดเจน เนื่องจากฝนตกสะสม และท่อมันอุดตัน น้ำเลยค้างเห็นชัดเจน พอให้ช่างแก้ปัญหาท่ออุดตัน (จากเศษสกปรก) ก็แห้งสบายครับ
ห้องใต้บันได เป็นอีกจุดนึงที่หลายๆ คนอาจจะไม่ค่อยอยากมุดเข้าไปสอดส่อง แต่นี่คือปัญหาที่พบครับ
อ้อ ผมลืมบอกไปครับ เวลาถ่ายรูปจุดที่มีปัญหา ควรจดชื่อไฟล์รูปไว้ด้วยครับ เพราะบางจุดอาจถ่ายรูปไว้หลายรูป เวลากลับมาย้อนดูจะได้ไม่งงครับ ผมจะเรียบเรียงพิมพ์ใส่ไว้ใน excel แล้วปริ๊นต์ออกมาให้ทางโครงการเลย ควรบรรยายตำแหน่งให้ละเอียดนะครับ จะได้สื่อสารได้ดี
ประตู หน้าต่าง ถ้าเป็นบานเลื่อน ควรเลื่อนเข้าสุดออกสุดหลายๆครั้งนะครับ เพื่อเช็คว่ามีฝืดติดขัดหรือไม่ ของผมก็มีจุดติดขัดเนื่องจากขอบรางมันมีจุดที่ตีบแคบ พอแก้ไข ก็เลื่อนได้ลื่นปรื๊ด
อย่าเอาแต่เดินนะครับ ลองนั่งยองๆ หรือ คุกเข่าคลานดูบ้าง จะได้เห็นปัญหาที่หลบซ่อนอยู่
รอยร้าวตามจุดต่างๆ มองๆ ไว้ด้วยนะครับ
ถ้าบ้านไหนมีการวางถังเก็บน้ำใต้ดิน เหลือแต่ฝาเห็นภายนอก ก็ควรต้องตรวจนะครับ ปัญหาของผมคือ เขี้ยวของฝามันเสียครับ ล็อคไม่ได้
บริเวณกำแพงรั้ว ก็มองดีๆ นะครับ เพราะอาจเจอแบบผม
รอยร้าวตรงผนังด้านนอก ถ้ามองเห็นก็แจ้งช่างไว้ด้วยครับ ถ้ามีกล้องที่ซูมได้เยอะ ก็จะได้ประโยชน์ล่ะครับ
วกกลับมาในบ้านนะครับ บันได เป็นจุดที่ควรสังเกตด้วยนะครับ ลูกตั้งลูกนอน วางได้เหมาะสมดีหรือไม่ ถ้าวางพื้นไม้บนพื้นปูนแบบนี้ ก็ตรวจสอบด้วยว่าแนบสนิทดีมั้ย ที่สำคัญ ราวบันได้ แข็งแรงดีมั้ย โยกเยกรึเปล่า ควรต้องลองโยกราวดูบ้างครับ ของผมมีจุดยึดเสาราวบันไดที่ไม่แน่น
สำหรับระบบไฟฟ้า ถ้าเป็นเราๆ ที่ไม่ได้รู้เรื่องไฟฟ้ามากนัก ก็คงตรวจได้ไม่กี่เรื่องหรอกครับ
1. สวิทช์ กดเปิดปิดได้ลื่นดี ไม่ติดขัด กดเปิดแล้วไฟเปิด กดปิดไฟปิด เวลาเปิดไฟ ไฟติดได้ดีไม่ช้า ถ้าเป็นไฟสองทาง ก็ต้องเช็คทั้งสองทางนะครับ
2. เต้ารับ มีฝาครอบเรียบร้อย ใช้ไขควงเช็คไฟตรวจทุกรู เพื่อดูว่ามีการต่อไฟไม่เหมาะสมหรือไม่
3. เบรคเกอร์ ปิดแล้วไฟดับจริง และถ้าติดมิเตอร์แล้ว ให้ลองปิดเบรคเกอร์ทั้งหมด แล้วดูมิเตอร์ว่ายังหมุนมั้ย ถ้าหมุน ก็แสดงว่ามีไฟรั่ว
.
ห้องน้ำ และระบบน้ำ สิ่งที่เราพอจะตรวจได้ก็คือ
1. เมื่อเปิดก๊อกน้ำแต่ละจุด เช็คตามรอยต่อต่างๆว่ามีน้ำรั่วมั้ย ก๊อกหมุนไปมาได้ดีหรือไม่ ตัวก๊อกยึดติดดีหรือไม่
2. ฝักบัวทั้งที่ใช้อาบ และใช้ฉีดก้น ไหลได้ดีหรือไม่
3. ระบบชักโครก กดแล้วน้ำไหลได้ดี ดันขนมปังลงได้เรียบร้อย ระบบลูกลอยไม่ติดค้าง ควรกดซ้ำๆหลายๆครั้ง เพื่อเช็คว่าไม่ติดขัด
4. ท่อระบายในห้องน้ำระบายได้ดี ไม่ติดขัด รวมถึงความลาดเอียงเหมาะสม น้ำไหลลงท่อได้ไม่ยาก ของผมมันไม่ดีตั้งแต่การออกแบบแล้วครับ เพราะดันเอาท่อระบายมาไว้ตรงกลางโซนอาบน้ำ ทำให้การปูกระเบื้องให้ลาดลงท่อทุกทิศทางทำได้ยาก แก้ไขแล้วก็ไม่ดีขึ้น ก็เลยต้องกวาดน้ำด้วยตัวเองหลังอาบน้ำ ซึ่งพอแห้งก็แห้งดี ก็โอเค
5. ส่วนพื้นโรงรถ ก็ใช้น้ำเทราด หรือฉีดน้ำราดดูทิศทางการไหลของน้ำว่าเทออกไปทางประตูหน้าบ้านดีหรือไม่
เพิ่มเติมอีกนิดนึง ระวังพวกอุปกรณ์ที่ต้องยึดติดกับผนัง เช่น ที่วางสบู่ ที่แขวนกระดาษทิชชู่ ลองโยกดูด้วยว่าติดได้ดีมั้ย เพราะของผมเค้าแค่แขวนกับกำแพง แต่ไม่ได้ยาแนวยึดติดให้ดี ทำให้ขยับแล้วโยกเยก
สุดท้ายก็ตรงฝ้าหลังคาผมเองก็อยากปีนขึ้นไป แต่หาบันไดไม่ได้ ก็เลยไม่ได้ตรวจ ทั้งนี้ ผมอาศัยว่า ช่วงนั้นฝนตกหนักๆต่อเนื่องกันบ่อยครั้งครับ ผมก็ไล่ดูตามฝ้าเพดานว่ามีรอยน้ำรั่วบ้างมั้ย ก็ไม่มี ซึ่งถ้ามีรั่วจริง ฝนตกหนักๆอย่างนั้นน่าจะไม่รอด
ผมก็เลยเหมาว่าคงไม่รั่วมั้ง แต่ถ้าใครสามารถตรวจได้ ก็ปีนขึ้นไปส่องๆ ดูสักหน่อยก็ได้ครับ อย่างน้อย ถ้าไม่เห็นแสงลอดผ่านหลังคามาให้เราเห็นได้ ก็น่าจะคาดได้ว่าไม่รั่ว เข้าทางช่องเซอร์วิสครับ อยู่ชั้นบนสุด
สุดท้ายนี้ก็ขอให้ท่านที่จะตัดสินใจตรวจรับบ้านเอง มีความมั่นใจ และเตรียมตัวให้พร้อมก่อนไปตรวจนะครับ
ส่วนใหญ่ บ.รับตรวจบ้านจะคิดเป็นตามพื้นที่ใช้สอย ซึ่งมักจะหมายถึงตัวบ้าน และรวมถึงรั้วบ้าน (แต่ไม่นับพื้นที่สวน) ถามว่าเวิร์คมั้ย เนื่องจากเค้ามีประสบการณ์ และมีความรู้ด้านนี้ ย่อมต้องดี และครบถ้วนกว่าเราซึ่งเป็นคนที่ไม่ได้รู้เรื่องอะไรตรวจ ถ้าคิดว่าตรวจเองทำได้ลำบาก และพอมีเงินจ่าย ก็จ้างเค้าเลยครับ แต่ทั้งนี้ผมให้ข้อคิดอยู่ 2 อย่างครับ
1. อย่าคาดหวังว่าเค้าจะตรวจเจอปัญหาทุกอย่างได้ทั้งหมด เพราะเราให้เค้ามาตรวจตอนสร้างเสร็จแล้ว อะไรที่ซ่อนอยู่ใต้ปูน กระเบื้อง เหนือฝ้า ในท่อร้อยสายต่างๆ มันตรวจสอบได้ยากนะครับ บางอย่างพอตรวจสอบได้ แต่บางอย่างก็ไม่ได้แน่ๆ เช่น เสาเข็ม ถ้าโครงการวางเสาเข็มสั้น ตอกไม่ลึก ก็ตรวจไม่พบหรอกครับ จะมารู้อีกทีก็ทรุดแตกร้าวให้เห็น จึงทำให้ปัญหาบางอย่างแม้จ้างเค้ามาก็อาจตรวจไม่พบ ผมเคยคุยกับบริษัทเค้าบอกว่า ถ้าจะให้สมบูรณ์ ควรติดต่อตั้งแต่เริ่มก่อสร้างใหม่ๆ เพราะเค้าจะได้มาตามดูให้ตั้งแต่ลงเสาเข็ม เทพื้น เทคาน ฯลฯ ไปจนถึงปูกระเบื้อง ตกแต่งภายใน ซึ่งเค้าจะสามารถคุยกับโฟร์แมน คนงานได้ทันทีที่พบปัญหา แต่ก็จะคิดแพงขึ้นนะครับ
2. ควรคุยกับบริษัทตรวจรับว่า จะมาตรวจกี่ครั้ง ตรวจอะไร อย่างไร ให้เราเตรียมตัวอะไรบ้าง หลังจากตรวจแต่ละครั้ง เค้าจะทำอะไรให้เราบ้าง แล้วถ้ายังพบปัญหาอยู่จะยังมาตามเช็คให้อีกหรือไม่ ด้วยนะครับ เพราะบางเจ้า ตรวจแค่ 2 ครั้ง แล้วสะบัดตูดหายไปเลย อย่างงี้เราก็ลำบาก เพราะบางทีมันไม่เสร็จแค่ครั้งสองครั้ง และควรเดินตามคนที่มาตรวจ เพื่อจะได้เห็นปัญหา และคอยซักถามเพื่อเป็นความรู้ในการตรวจเช็คครั้งต่อๆไปด้วยครับ
ที่มา : ระเบิดเด่น
