บ้านเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาที่สูง การซื้อ-ขายบ้านแต่ละครั้งจึงมีรายละเอียดและขั้นตอนการซื้อขายที่ยุ่งยากซับซ้อน
จึงทำให้โดยปกติแล้ว การซื้อ-ขายบ้านแต่ละครั้ง จึงอาศัยนายหน้า หรือตัวแทนที่มีความเชี่ยวชาญในการเป็นตัวกลางในการทำธุรกรรม ซึ่งย่อมจะมีค่าใช้จ่ายให้แก่นายหน้าที่ค่อนข้างสูงอีกด้วย
วันนี้ ในบ้าน มีข้อมูลดีๆ สำหรับ การขายบ้าน โดยไม่พึ่งนายหน้า จากคุณ สมาชิกหมายเลข 875908 มาให้เพื่อนๆ ได้ศึกษาไว้เป็นข้อมูล เพื่อที่เราจะสามารถซื้อ-ขายบ้านได้ด้วยตัวเองโดยไม่ต้องผ่านนายหน้า ซึ่งมีรายละเอียดที่ครบถ้วนทุกขั้นตอน ไปชมกันได้เลยครับ
แชร์ประสบการณ์ขายบ้าน ไม่พึ่งนายหน้า ขายเองนักเลงพอ ^^
(โดยคุณ สมาชิกหมายเลข 875908)
แชร์ประสบการณ์ขายบ้าน ไม่พึ่งนายหน้า เพราะมีหนุ่มพันทิปช่วยขาย ฮิ้ว
เหตุเนื่องมาจากการเลิกรากับแฟนเก่า ที่ซื้อบ้านอยู่ด้วยกัน จึงจำเป็นต้องขายบ้าน ทั้งๆ ที่เพิ่งซื้ออยู่ได้มา 2 ปี วันนี้เลยจะมารีวิวประสบการณ์การขายบ้านแบบไม่พึ่งนายหน้า วิธีการขาย รวมไปถึง ขั้นตอนการโอนบ้าน และค่าใช้จ่ายต่างๆ เผื่อว่าจะเป็นประโยชน์กับเพื่อนๆ ที่ประสบปัญหาเหมือนเรานะคะ ไม่รู้ว่าจะเป็นประโยชน์แค่ไหน แต่ก็ขอแชร์นะคะ
เริ่มจาก บ้านหลังนี้ ซื้อมา เมื่อ ธ.ค. ปี 2559 ใช้ชื่อเราเป็นผู้กู้คนเดียว ซื้อเพราะตั้งใจจะสร้างครอบครัวร่วมกันกับแฟนเก่า แต่หลังจากอยู่มาได้ประมาณ 1 ปี ชีวิตคู่เริ่มมีปัญหา มือที่สาม เสียใจอ่ะแน่นอน แต่ชีวิตต้องมีสติ และเดินต่อไป ในระหว่างที่ปัญหายังคาราคาซังกันอยู่
สิ่งแรกที่เราทำอย่างแรกเกี่ยวกับบ้าน คือ การย้ายชื่อตัวเองเข้าทะเบียนบ้านหลังนี้ทันที เพราะตั้งแต่มาอยู่ได้ 1 ปี เราไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านตั้งแต่แรก มีชื่อแฟนเป็นเจ้าบ้าน
ดังนั้น ถ้าให้แนะนำสำหรับคนที่ซื้อบ้าน และเป็นผู้กู้ ควรมีชื่อ ในทะเบียนบ้าน เพราะเวลาถ้าต้องขายบ้าน กรณีที่มีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ บอกเลยว่า ถ้าต้องเสีย ภาษีตัวนี้เยอะมากๆ
การทำเรื่องย้ายทะเบียนบ้านก็ไปติดต่ออำเภอ แต่กรณีเรา เนื่องจากแฟนเก่าเป็นเจ้าบ้าน ดังนั้น ต้องให้เค้าเซ็นต์มอบอำนาจในการขอย้ายเข้า และ เปลี่ยนเจ้าบ้าน แม้เราจะมีโฉนดที่ดิน ที่เป็นชื่อเราอยู่ในมือ ก็ตาม ก็ต้องให้เค้ามอบอำนาจ
อีกอย่างที่ทำ คือ เปลี่ยนชื่อผู้รับผลประโยชน์ในประกันบ้านที่ทำไว้ จากเดิมเป็นชื่อแฟน ก็ตัดมันทิ้งไปซะ ชีวิตไม่แน่นอน เผื่อเกิดอุบัติเหตุ เราเสียชีวิต ระหว่างยังขายบ้านไม่ได้ บ้านจะได้ไม่เป็นของมันกับเมียน้อย
ขั้นตอนลงประกาศขาย
อย่างที่บอกว่า เราเพิ่งย้ายเข้าทะเบียนบ้านไม่ถึงปี ช่วงแรกเลยไม่ได้จริงจังกับการประกาศขายมากนัก เน้นการบอกต่อคนรู้จักมากกว่า จนใกล้ครบมีชื่อในทะเบียนบ้าน 1 ปี
ก็เลยตัดสินใจประกาศขายแบบจริงจัง วิธีการของเราก็คือ ใช้แฟน 555 แฟนใหม่นะคะ หลังจากเลิกกับแฟนเก่า ไม่นาน เราก็มีแฟนใหม่ ที่รู้จักกันเพราะ พันทิป นี่แหละ พี่เค้าช่วยเราประกาศขายบ้าน ที่ขายได้ก็เพราะพี่เค้านี่แหละ (ขอบคุณนะ จุ๊บๆ)
วิธีการการประกาศขายบ้านของเรา ก็คือ
1. การโพสต์ขายบ้านในเวปฟรีต่างๆ โดยไม่เสียเงิน เวปขายที่ดินไหนฟรี ลงไปให้หมด ภาพที่ลง ควรถ่ายให้สวยๆ จัดบ้านให้สะอาดตา ภาพที่ลงควรมีทั้งภายนอก ภายในบ้าน รายละเอียดบ้านให้ครบ จุดเด่นของบ้าน พรรณนาไปให้หมด
2. พิกัดบ้านที่ลง ต้องชัดเจน บางคนไม่บอก คนซื้อก็ไปไม่ถูก GPS ลงไปด้วย
3. ติดป้ายประกาศขาย หน้าบ้าน อันนี้จำเป็นนะคะ หลายคนมักจะอาย ที่จะติดป้ายขายบ้าน ไม่อยากตอบคำถาม เวลาเพื่อนบ้านมาถาม แต่ควรทำนะ เพราะถ้าเวลาคนซื้อสนใจ มาดูบ้าน โดยไม่บอกเรา เค้าจะทราบได้ทันทีว่าเป็นบ้านที่เค้าสนใจอยู่ตรงนี้ และเพื่อนบ้านนั่นแหละ ถ้าเค้ามีญาติ พี่น้อง อยากให้มาอยู่ใกล้กัน ก็มีโอกาสที่จะขายได้มากขึ้น
4. เข้ากลุ่ม Facebook ซื้อขายที่ดิน มีหลายกลุ่มนะ ทั้งเฉพาะพื้นที่ภาค และทั่วประเทศ เข้ากลุ่มไปให้หมด เวลามีคนมาถามหาที่โซนเดียวกับเรา ก็จะได้เสนอได้ทันที แต่เข้าร่วมกลุ่มแล้ว ก็ต้องหมั่นเข้าไปดูบ่อยๆ กดไลค์บ้าง ไม่งั้นเฟสบุ๊คจะปิดกั้นการมองเห็น
5. ประกาศแจ้งในไลน์กลุ่มหมู่บ้าน กลุ่มไลน์ต่างๆ > บ้านนี้ขายนะคะ สนใจติดต่อได้ อย่างที่บอกว่า คนในหมู่บ้านถ้ามีญาติๆ เพื่อนๆ ที่รู้จักกำลังต้องการซื้อบ้าน เค้าจะได้แนะนำ เป็นการเพิ่มโอกาสในการขายอีกทาง
ขั้นตอนก็ประมาณนี้นะคะ ที่เราทำ ประกาศไปไม่นาน ก็มีคนติดต่อมา พวกนายหน้าก็เยอะ แต่เราเสียดายเงินที่ต้องจ่ายให้นายหน้าตั้ง 3 % เลยลองทำเองดูก่อนดีกว่า แต่ก็แอบศึกษาเรื่องนายหน้ามาเหมือนกัน
สำหรับคนที่จะใช้บริการนายหน้า จะมีการทำสัญญาแบบเปิด และ แบบปิด ถ้าทำแบบปิด จะเป็นการผูกขาดให้นายหน้าคนนี้ ขายได้คนเดียว และ ถึงเราจะขายเอง ยังไงก็ต้องจ่าย 3% ให้นายหน้าตามสัญญาทุกกรณี ซึ่งเรามองว่ามันไม่ค่อยแฟร์เท่าไหร่ ใครจะใช้บริการก็ตัดสินใจให้ดีนะ
จากที่ลงประกาศไป เริ่มตั้งแต่ต้นปี ก็มีคนติดต่อมาเรื่อยๆ
– คนที่ 1 จากในกลุ่มเฟสบุ๊คซื้อขายที่ดิน น้องมาถามหาที่ดินในโซนนี้ เราเลยไปตอบ comment ว่า สนใจบ้านพร้อมที่ดินไหม น้องก็เลยมาดูบ้านทันที เพราะทำเลได้ แต่ยังติดว่า ความตั้งใจน้องต้องการที่ดิน เพื่อปลูกบ้านเอง ก็เลยขอเวลาตัดสินใจ
– คนที่ 2 เป็นคนในหมู่บ้าน เห็นป้ายที่ติดหน้าบ้าน สนใจ เลยมาสอบถามราคา แต่ก็ยังไม่ตัดสินใจ
– คนที่ 3 เป็นเพื่อนกับน้องข้างบ้าน น้องอยากได้มากๆ แต่เงินเดือนน้อย กู้ไม่ผ่าน ต้องหาคนกู้ร่วม ซึ่งต้องรอไปก่อน
– คนที่ 4 ติดต่อมาเพราะเห็นจาก โพสต์ประกาศ ที่คุณแฟนลงไว้ ต่อราคาจาก 2.69 ล้าน เหลือ 2.2 ล้าน ตกลงกันไม่ได้ ต่อแหลกขนาดนี้ ไม่ขายจ้า เพราะมั่นใจว่าจะขายได้ราคาสูงกว่านี้แน่นอน
และไม่นานหลังจากปฏิเสธไป ฟ้าก็ส่งเจ้าของตัวจริง มาแล้วจ้า ดีใจ
การเจรจากับคนซื้อตัวจริง
คนซื้อเห็นประกาศขายบ้านในเว็ป สนใจ นัดดูบ้าน แอดไลน์คุยกัน เราก็ส่งภาพเพิ่มเติมให้ก่อน แบบทุกซอกทุกมุม ซึ่งจริงๆคนซื้อแอบขับรถเข้าไปดูบ้านมาแล้วค่ะ
พอถึงวันนัดบ้านดูบ้าน คนซื้อมาทั้งครอบครัว พ่อ แม่ สามี และลูก รวม 5 คน มาช่วยดู และตัดสินใจ ทุกคนโอเค นัดหมายให้บริษัทมาประเมินบ้าน เพื่อไปยื่นกู้สหกรณ์ น้องทำงานราชการ
โดยคนซื้อไม่ต่อราคาสักบาท! นี่แหละที่สังคมต้องการ
ผ่านไปอาทิตย์เดียว น้องติดต่อมา พี่ค่ะ ประเมินบ้าน ได้ 3.2 ล้าน พี่เตรียมเอกสารไว้นะคะ เราทำสัญญากัน หนูจะเอาไปยื่นกู้สหกรณ์ค่ะ
โอ้โห้ มีความตกใจ บ้านฉันประเมินได้ 3.2 ล้าน เลยเหรอเนี่ย ดีใจมาก ทุกอย่างรวดเร็ว ก็นัดทำสัญญา เท่ากับว่า คนซื้อกู้ได้มากกว่า ราคาซื้อขาย ถึง 5 แสนบาท เพราะสหกรณ์ให้กู้ตามราคาประเมิน
ขั้นตอนทำสัญญาจะซื้อจะขาย
จขกท. ใช้เอกสารตัวนี้ค่ะ
เป็นสัญญาจะซื้อจะขาย โหลดใน net นี่แหละ สิ่งที่ต้องระบุให้ชัดเจนในสัญญานะคะ คือ
1. ช้อตกลง เรื่อง ค่าใช้จ่ายในวันโอน ณ สำนักงานที่ดิน ตรงนี้ตกลงกันให้ดี ว่าใครจะจ่ายส่วนไหน เพื่อไม่ให้มีปัญหาวันโอน
ค่าโอน จะประกอบไปด้วยค่าใช้จ่ายดังนี้
• ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3 % ของราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ว่าราคาไหนสูงกว่า ก็ให้คิดจากราคานั้น
• ค่าอากรฯ 0.5 % ของราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ว่าราคาไหนสูงกว่า ก็ให้คิดจากราคานั้น
(ราคาประเมินทุนทรัพย์ คือ ราคาที่ประเมินจากที่ดิน ไม่ใช่ราคาประเมินจากธนาคาร หรือ บริษัทประเมินบ้านนะคะ ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะต่ำกว่าราคาซื้อขายเยอะมาก)
ที่ต้องเสียแน่ๆ คือ ค่าโอน และภาษีเงินได้ ส่วนภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ ค่าอากร จะเสียเพียงตัวใดตัวหนึ่งเท่านั้น หากต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็จะได้รับการยกเว้นไปไม่ต้องเสียค่าอากรฯ แต่ถ้าได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ก็ให้ไปเสียค่าอากรฯ แทน
สำหรับของ จขกท. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ได้รับการยกเว้น เพราะมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือ ถ้าไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน จะยกเว้น ก็ต่อเมื่อ ผู้ขายครอบครองบ้านมาแล้ว 5 ปี
แล้วก็คนซื้อ จะมีค่าจดจำนองด้วย กรณียื่นกู้ธนาคาร
ย้ำอีกครั้ง กรณีบุคคลธรรมดา ซื้อขายที่ดิน ค่าโอน ค่าภาษีเงินได้ คิดจากราคาประเมินของที่ดิน ไม่ได้เอาราคาซื้อขายมาคิด บางคนเข้าใจว่า ราคาไหนสูงกว่าใช้ราคานั้น แต่ที่ถูกต้อง คือ ใช้ราคาประเมินจ้า
ราคาประเมิน สามารถเช๊คได้จากที่นี่ หรือโทรสอบถามทางที่ดินในพื้นที่นะคะ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/
พอได้ราคาประเมินแล้วก็ เอามาคิดค่าใช้จ่าย จากเว็บไซต์นี้ http://lecs.dol.go.th/rcal/#/
2. ตกลงการมัดจำ เราขอมัดจำน้องแค่ 5,000 บาท เท่านั้น เงินมัดจำ ใครจะคิดเท่าไหร่ ก็ประเมินเอาเองนะคะ เพราะตรงนี้ ถือเป็นค่าเสียเวลา กรณีที่คนซื้อเปลี่ยนใจ หรือ กู้ไม่ผ่าน
3. ระยะเวลาของสัญญา ก็ระบุไปว่าให้เวลาคนซื้อเท่าไหร่ในการยื่นกู้ ของเราลงไว้ 1 เดือน เคสของเรา คนซื้อยื่นกู้อาทิตย์เดียว ก็แจ้งมาว่า ผ่านเรียบร้อยค่ะ หลังจากนั้นก็มาถึงขั้นตอนการไถ่ถอน
ขั้นตอนการไถ่ถอนบ้าน
ของเราบ้านติดผ่อนธนาคารอยู่ หลังจากคนซื้อยื่นกู้ผ่านแล้ว สิ่งที่คนขายต้องทำ คือ
1. ติดต่อธนาคารที่กู้ แจ้งเรื่องขอไถ่ถอน ของ จขกท. คือ ธนาคาร CIMB
2. ธนาคารจะส่งเอกสารมาทางอีเมล์ ให้เราปริ้น และ กรอกข้อมูล เป็นเอกสารขอไถ่ถอนหลักทรัพย์ เซ็นต์สำเนาบัตรประชาชน จากนั้นก็ ถ่ายรูปและส่งอีเมล์กลับไป
3. รอธนาคารติดต่อมา เพื่อนัดหมายวันไถ่ถอน ธนาคารแจ้งมา เราก็แจ้งคนซื้อไป คนซื้อไปแจ้งสหกรณ์ นัดหมายตกลงกัน
4. รอธนาคารแจ้งยอดปิด ตรงนี้หลังจากที่ได้วันนัดหมายโอนบ้านแล้ว ทางธนาคารจะแจ้งยอดปิดมาให้ เพื่อให้เราแจ้งคนซื้อ ทำเช๊ค 2 ใบ ใบแรกเป็นชื่อธนาคาร ตามยอดที่เราติดหนี้แบงค์ กับ อีกใบ เป็นส่วนต่าง จะเป็นชื่อเรา
นัดหมายโอนบ้าน
และแล้วก็ถึงวันนัดหมายโอนบ้านจ้า ตื่นเต้นๆ ขั้นตอนก็ไม่ยุ่งยากนะคะ แต่รอคิวนานมาก เจอกัน 4 ฝ่าย คนขาย ธนาคารของคนขาย คนซื้อ และ จนท.สหกรณ์ ที่คนซื้อยื่นกู้ ณ ที่ดินจังหวัด
เอกสารที่ใช้ : นำบัตรประชาชนตัวจริงมาด้วย พร้อมสำเนา กรณีมีคู่สมรส ก็เตรียมไปด้วยนะคะ สำเนาโฉนด สำเนาทะเบียนบ้าน
แต่เหมือนสำเนาจะไม่ได้ใช้ อันนี้ไม่แน่ใจ พอดีตื่นเต้นเลยจำไม่ได้ แต่ก็เตรียมไปให้พร้อมแหละ ชำระเงินค่าใช่จ่ายเรียบร้อย ก็มารับเอกสาร เป็นอันเสร็จขั้นตอน รับเช๊ค กลับบ้าน
หลังจากนั้นเราก็ไป ทำเรื่องย้ายทะเบียนบ้าน โอนมิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟ ให้เจ้าของบ้านคนใหม่
สำหรับการโอนมิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟ ต้องใช้สำเนาใบเสร็จค่าประกันมิเตอร์ และ สำเนาโฉนดที่ดิน สำเนาทะเบียนบ้านไปด้วยนะคะ เค้าจะคืนเงินประกันให้เจ้าของเดิม และ เก็บค่าประกันใหม่จากเจ้าของใหม่
เป็นอันจบขั้นตอน สำหรับการขายบ้าน สำเร็จ ใช้เวลาตั้งแต่คนซื้อติดต่อ จนโอนบ้าน ใช้เวลาเพียง 1 เดือน กว่าๆ
จบแล้วจ้า เป็นอันว่า สบายตัว ไม่เป็นหนี้แล้ว
ภารกิจครั้งนี้จะสำเร็จไปไม่ได้ ถ้าไม่มีคุณแฟน ขอบคุณ ที่คอยเป็นกำลังใจ ช่วยเหลืออยู่ข้างๆกัน ในวันที่มีปัญหา
ขอบคุณพันทิป ห้องบางรัก ที่ทำให้เราได้เจอกับแฟนคนนี้
ที่มา : สมาชิกหมายเลข 875908 .
