ข้อแนะนำ “จำนวนเงินสดที่ควรมีก่อนการสร้างบ้าน” ค่าใช้จ่ายก่อนการสร้างบ้านที่ควรรู้

ในการจะสร้างบ้านขึ้นสักหลัง เราจำเป็นจะต้องมีเงินก้อนใหญ่อยู่จำนวนหนึ่ง ซึ่งก็จะมีมูลค่ามาก ทำให้เราอาจจะเป็นหนี้ไปอีกยาว แต่จำนวนเท่าไรล่ะ คือจำนวนที่เหมาะสมสำหรับการจะสร้างบ้านแต่ละหลัง แน่นอนว่าเรื่องนี้จะต้องมีองค์ประกอบและปัจจุยที่หลากหลาย

วันนี้ ในบ้าน มีข้อแนะนำ “จำนวนเงินสดที่ควรมีก่อนการสร้างบ้าน” มาเป็นข้อมูลให้เพื่อน ๆ ได้ศึกษาและรู้ไว้ก่อนการสร้างบ้าน โดยจะเป็นการถ่ายทอดเรื่องราวโดยคุณ FeverNac โดยยังสามารถชมรายละเอียดเพิ่มเติมผ่านทางชาแนล คบหมอสร้างบ้าน ได้อีกด้วย ไปชมกันได้เลยครับ

จำนวนเงินสดที่ควรมีก่อนการสร้างบ้าน 

(ค่าใช้จ่ายก่อนการสร้างบ้านที่ควรรู้)

(โดยคุณ FeverNac)

หลาย ๆ คนอาจจะเข้าใจว่าในการสร้างบ้านสักหลัง ไม่จำเป็นจะต้องมีเงินสดครบเต็มจำนวน เพราะว่ายังไงก็กู้ธนาคารมาสร้างอยู่แล้ว ซึ่งตอนแรกเราก็คิดแบบนั้นเหมือนกัน แต่ในความเป็นจริงแล้ว มันจะมีค่าใช้จ่ายมากมายที่เกิดขึ้นมาก่อนที่เราจะได้เงินจากธนาคารนะคะ

ซึ่งส่วนนี้มันจำเป็นที่จะต้องมีสำรองไว้ ถ้ากะเป็นตัวเลขคร่าว ๆ ก็คงสักประมาณ 25-30% ของค่าบ้าน เพื่อน ๆ อาจจะตกใจว่ามันค่อนข้างเยอะ เพราะอย่างค่าบ้านงวดแรกที่ต้องจ่ายก็ปาเข้าไปที่ 15% แล้วค่ะ

ต้องบอกไว้ก่อนนะคะว่าเราเรียบเรียงมาจากประสบการณ์ของตัวเอง เพื่อนๆลองเอาไปเปรียบเทียบกับแหล่งข้อมูลอื่น ๆ แล้วตัดสินใจปรับให้เหมาะสมกับบริบทของแต่ละคนนะคะ

เราจะขอเริ่มเรียงไปตาม Time line ที่ทำการสร้างบ้านนะคะ

1) ค่าโอนที่ดิน

ในการจะสร้างบ้านนั้น ชื่อบนฉโนดที่ดินจะต้องเป็นชื่อของผู้ที่ยื่นกู้ และยื่นขออนุญาตก่อสร้างเท่านั้นนะคะ ดังนั้นหากบนฉโนดที่ดินที่เราจะทำการสร้างบ้าน ไม่ใช่ชื่อของเรา ก็จะต้องไปทำการเปลี่ยนและโอนที่ดินให้เรียบร้อยก่อน โดยค่าใช้จ่ายก็จะขึ้นอยู่กับว่าเป็นการโอนที่ให้กับใคร

– ถ้าเป็นพ่อแม่โอนให้บุตร เสีย 0.5% ของราคาประเมิน

– ถ้าเป็นบุคคลอื่นโอนให้กัน เสีย 2% ของราคาประเมิน

แล้วราคาประเมินคืออะไร? ได้มาจากไหน? ราคาประเมินก็คือ ราคาที่ดินของเรา ที่ทางสำนักงานที่ดินประเมินไว้ว่ามีมูลค่ากี่บาท อันนี้ก็แล้วแต่เลยว่าจะเท่าไหร่ ถ้าไม่ทราบลองไปสอบถามที่สำนักงานที่ดินดูก่อนก็ได้นะคะ จะได้เตรียมเงินไปถูก

2) เงินค่าออกแบบ และเขียนแบบแปลนบ้าน

การออกแบบ และเขียนแบบแปลนบ้านมีด้วยกันอยู่หลายวิธี แต่ที่คนส่วนมากเลือกใช้ก็จะเป็น การจ้างสถาปนิก หรือ ผู้รับเหมา ให้ออกแบบ

ถ้าจ้างสถาปนิกออกแบบ ก็จะต้องเสียค่าแบบต่างหากอยู่แล้วนะคะ เพราะเค้าออกแบบอย่างเดียว ไม่ได้สร้างให้ด้วย ขอแนะนำให้คุยและตกลงกับสถาปนิกดูว่า ถ้าให้ Concept ไปแล้ว เค้าส่งแบบร่างแรกให้ดูแล้วเรายังไม่ถูกใจ มีเสียค่าใช้จ่ายหรือไม่ เพราะบางคนก็จะเริ่มเสียเงินเมื่อเราถูกใจแบบร่าง แล้วพร้อมไปต่อข้างหน้า แต่ถ้าไม่ถูกใจก็แยกย้าย เหมือนเป็นต้นทุนที่ทางสถาปนิกต้องจ่ายเหมือนกัน

ที่แนะนำให้พูดคุยกันก่อนตกลงว่าจ้างเพื่อที่จะได้ไม่ลำบากใจทีหลัง เพราะบางทีถ้าเราเห็นแบบแล้วไม่ถูกใจ แต่ก็ไม่กล้าปฏิเสธ หรือไม่รู้ว่าสามารถที่จะแก้ไขแบบได้กี่ครั้ง กี่รอบ

ถ้าจ้างผู้รับเหมาออกแบบ เรามักจะเห็นเค้าโฆษณาว่า ถ้าสร้างบ้านกับบริษัทเค้าเนี่ย ออกแบบฟรี ไม่เสียค่าใช้จ่าย แต่ในความเป็นจริงก็คือ เราต้องเสียค่าแบบก่อน แล้วหลังจากนั้น เค้าจะเอาค่าแบบนี้ ไปลดให้ในงวดสุดท้าย หรือว่าอาจจะลดในค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ซึ่งจะเกิดขึ้นในอนาคต

เพราะฉะนั้น ยังไงเราก็จะต้องเสียค่าแบบก่อนอยู่ดีนะคะ จึงต้องเตรียมเงินในส่วนนี้ไว้ด้วย แล้วก็อย่าลืมถามเรื่องการแก้ไขแบบว่าได้กี่ครั้ง ยังไงบ้าง ถ้าไม่ถูกใจแบบ อยากจะหาแบบข้างนอกมาให้สร้างจะได้ส่วนลดมั้ยนะคะ

ส่วนเรื่องค่าใช้จ่ายว่ากี่บาท ก็แล้วแต่ตกลงกันเลย ที่เราเคยเจอมาก็จะมีทั้ง

คิดเป็นเปอร์เซนต์จากค่าบ้าน โดยเค้าจะออกแบบบ้าน พร้อมคำนวณ BOQ ให้เสร็จสรรพเลยว่าบ้านหลังนี้ราคากี่บาท จากนั้นก็จะเอาราคามาคิดค่าออกแบบ โดยจะเสียกี่เปอร์เซ็นก็ขึ้นกับความมีชื่อเสียง และผลงานต่างๆของสถาปนิก หรือผู้รับเหมาที่เราสนใจจะจ้าง โดยทั่วไปจะเริ่มต้นที่ 3% นะคะ

คิดเป็นตารางเมตร คำนวณง่ายๆตามขนาดบ้านเลย เช่น ตารางเมตรละ 200 บาท ถ้า 250 ตารางเมตร ก็ 50,000 บาท เป็นต้นนะคะ

ในการจ่ายเงินก็จะแบ่งเป็นงวด ๆ แล้วแต่ตกลงกัน เช่น จ่าย 10% เมื่อนำเสนอแบบร่างแรก จ่าย 30% เมื่อแบบ 3D เสร็จ จ่ายอีก 30% เมื่อแบบแปลนเสร็จ และจ่าย 30% สุดท้ายเมื่อเขียนแบบพิมพ์เขียวเพื่อขออนุญาตก่อสร้างเสร็จ

เมื่อได้แบบบ้านมาเรียบร้อย ก็จะต้องหาเงินเพื่อมาสร้างบ้านกันแล้ว ดังนั้น Step ต่อไปคือการยื่นกู้กับธนาคารนะคะ โดยเราจะแบ่งออกเป็น 2 แบบ คือ

สินเชื่ออเนกประสงค์ ดอกเบี้ยสูงกว่า แต่วงเงินไม่ได้ขึ้นกับแบบแปลนบ้าน

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ดอกเบี้ยถูกกว่าครึ่งนึง แต่วงเงินที่ได้ขึ้นกับแบบแปลนบ้านของเรา

หลังจากที่ไปติดต่อธนาคารเพื่อขอกู้ ก็จะมีค่าใช้จ่ายตามนี้นะคะ

3) ค่าประเมินราคาที่ดินเมื่อขอสินเชื่อ

พอติดต่อทำเรื่องกู้กับธนาคารไปเรียบร้อยแล้ว ทางธนาคารก็จะต้องมาประเมินที่ดินเพื่อที่จะได้อนุมัติวงเงินสินเชื่อให้กับเรา คล้ายๆกับว่ามาดูที่ดินว่ามีจริงมั้ย ตั้งอยู่ตรงไหน เพราะถ้ากู้ไปแล้วฉโนดตัวจริงก็จะไปอยู่กับธนาคาร จะได้คืนกลับมาก็ต่อเมื่อผ่อนหมดแล้วเท่านั้น ตรงนี้อาจจะต้องถามทางธนาคารอีกทีว่าเสียค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ ตอนนั้นเราเสียไป 5,000 บาท

4) ค่าธรรมเนียมเงินกู้ และค่าประกันคุ้มครองวงเงินกู้

หลังจากที่ธนาคารอนุมัติเงินกู้ให้กับเราเรียบร้อยแล้ว จะมีค่าใช้จ่ายที่เรียกว่า ค่าธรรมเนียมเงินกู้ และค่าประกันคุ้มครองวงเงินกู้อยู่ ตรงนี้มีไว้เผื่อว่าวันนึงถ้าเกิดอะไรขึ้นกับเรา ทางประกันก็จะเป็นคนรับผิดชอบหนี้ทั้งหมดให้ แต่ถ้าไม่ทำ พ่อแม่ญาติพี่น้องเราก็จะต้องมารับภาระหนี้ก้อนนี้แทน

โดยประกันคุ้มครองวงเงินกู้จะมีอยู่หลายแบบ ราคาแตกต่างกันไป แล้วแต่ว่าจะเลือกแบบไหน ยิ่งกู้เยอะก็จะยิ่งแพง ส่วนของเราเลือกแบบราคาต่ำสุด แล้วก็ถ้าผ่อนหนี้หมดก่อนระยะเวลาที่ทางธนาคารกำหนด ก็จะได้ค่าประกันคืนด้วยนะคะ

ส่วนถ้าเป็นสินเชื่อบ้าน ตามกฏหมายจะบังคับให้ทำประกันวินาศภัยหรืออัคคีภัยไว้ด้วยนะคะ เบี้ยประกันก็ขึ้นอยู่กับมูลค่าบ้านของเรา ถ้าบ้านแพง ประกันก็จะแพงตามไปด้วย

โดยส่วนนี้อันที่จริงสามารถกู้เพิ่มรวมไปกับค่าบ้านได้เลย เช่น ยอดกู้บ้าน 4.8 ล้านบาท รวมประกันแล้วราคา 5.2 ล้านบาท ธนาคารก็จะอนุมัติให้ที่ 5.2 ล้านบาทค่ะ แต่เวลาเบิกค่างวดเป็นเปอร์เซ็นต์เค้าจะคิดที่ยอดบ้านนะคะ ไม่เอาประกันมาคิดด้วย

พอธนาคารอนุมัติทุกอย่างให้เราเสร็จเรียบร้อยแล้ว หลังจากนั้นก็จะต้องนัดกันไปทำเรื่องที่สำนักงานที่ดินต่อเป็นขั้นตอนสุดท้ายนะคะ

5) ค่าจดจำนอง และค่าอากรสแตมป์

ค่าจดจำนองคืออะไร? ค่าจดจำนอง คือ ค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนกับกรมที่ดิน ซึ่งคิดค่าใช่จ่าย 1% ของวงเงินกู้ โดยถ้าคำนวนออกมาแล้วเสียเงินตรงนี้ค่อนข้างเยอะเลยนะคะ เพราะบ้านส่วนมากก็หลักล้านบาทขึ้นไปทั้งนั้น เช่น ถ้ากู้ 1 ล้านบาท ก็จะเสียเงินค่าจดจำนอง 10,000 บาท

ถ้าบ้าน 2 ล้านก็เสีย 20,000 บาท แล้ว เพราะฉะนั้นต้องเตรียมเงินในส่วนนี้ไว้ด้วย และนอกจากนั้นก็จะมีค่าอากรสแตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขายอีกด้วย

6) ค่ารื้อถอน ปรับหน้าดิน

หลังจากที่ได้เงินจากธนาคารแล้วชัวร์ๆ ต่อจากนี้ก็เริ่มลุยสร้างบ้านกันได้เลยนะคะ โดยอันดับแรกก่อนที่จะเริ่มทำอะไร ก็จะต้องรื้อถอน ปรับหน้าดินกันก่อน อาจจะต้องมีการสั่งดินมาถมที่เพิ่มด้วย

หรือถ้าใครที่สร้างบนพื้นที่บ้านเดิมแบบเรา ก็จะต้องมีพวกค่าขนย้ายของ หรือค่ารื้อสายไฟของบ้านเดิมด้วย ของบ้านเราตอนนั้นรวม ๆ แล้วก็หลายหมื่นอยู่เหมือนกันค่ะ อย่าลืมเผื่อเงินตรงนี้ไว้ด้วยนะคะ

7) ค่า Test ทดสอบดิน

ในกระทู้ก่อนหน้านี้เราได้อธิบายความสำคัญของการ Test ทดสอบดินไปเรียบร้อยแล้วว่าควรที่จะทำก่อนการสร้างบ้าน ค่าใช้จ่ายเพื่อนๆอาจจะต้องลองสอบถามหลายๆเจ้าเทียบกันดู หรือถามผู้รับเหมาว่ารวมใน BOQ ค่าบ้านรึยังนะคะ ตอนนั้นเราเสียไป 12,000 บาทถ้วน

หลังจากที่เคลียร์พื้นที่ทั้งหมดเรียบร้อยแล้ว ก็พร้อมให้ผู้รับเหมาเข้ามาวางผัง กำหนดจุดลงเสาต่างๆได้แล้วค่ะ

8) ค่าบ้านงวดแรก

เวลาสร้างบ้านกับผู้รับเหมา จะมีการจ่ายเงินเป็นงวด ๆ แล้วแต่ตกลงกันว่าจ่ายทั้งหมดกี่งวด ส่วนมากก็จะอยู่ที่ 10 งวด ไม่น่าจะเกินจากนี้

โดยงวดแรก จะเหมือนเป็นเงินมัดจำ ที่เราต้องจ่ายให้ผู้รับเหมาก่อนการก่อสร้าง ปกติแล้วจะอยู่ที่ 10-15% ของราคาบ้าน ซึ่งเงินงวดแรกนี้เราไม่สามารถเบิกมาจากเงินกู้ที่ทางธนาคารอนุมัติให้ได้ เนื่องจากยังไม่มีการก่อสร้างเกิดขึ้น

โดยธนาคารจะจ่ายเงินให้เราก็ต่อเมื่อ สร้างบ้านไปแล้ว มีการมาประเมินว่าเสร็จกี่เปอร์เซ็นต์ และจ่ายเงินตามนั้น ดังนั้นเงินงวดแรกนี้เราจะต้องมีเตรียมไว้ก่อน ซึ่งจะได้คืนแน่ๆถ้าบ้านสร้างเสร็จ 100%

ถ้าใครมีเงินเก็บอยู่แล้วก็สามารถนำมาใช้ได้เลย แต่ถ้าใครไม่มีก็อาจจะต้องไปกู้อเนกประสงค์มาเพิ่ม หรืออีกทางนึงก็คือ คุยกับผู้รับเหมาว่าสามารถสร้างไปก่อนได้หรือไม่ แล้วจะจ่ายให้หลังจากที่ธนาคารมาประเมิน ซึ่งถ้าผู้รับเหมาใจดีเค้าก็จะอนุโลมให้นะคะ

9) ค่าทำพิธียกเสาเอก

สิ่งที่สำคัญมากๆอีกอย่างนึงในการสร้างบ้าน นั่นก็คือ ฤกษ์ และวันลงเสาเอกนั่นเอง โดยค่าใช่จ่ายในวันนั้นก็จะมีพวก ค่าใส่ซอง ค่าเซทผลไม้ และของมงคลต่างๆ ถ้าใครไม่รู้จะไปติดต่อได้ที่ไหนสามารถถามผู้รับเหมาได้เลยนะคะ

10) ค่าเดินท่อกำจัดปลวก

หลังจากลงเสาเอก ปักผัง ทำฐานรากอะไรต่างๆไปเรียบร้อยแล้ว อีกหนึ่งระบบที่สำคัญก็คือ การวางท่อกำจัดปลวกนะคะ ลองอ่านในสัญญา และ BOQ ดีๆว่าผู้รับเหมาที่เราจ้างมานั้นทำให้รึเปล่า ถ้าไม่ทำจะต้องไปติดต่อหามาเองตั้งแต่เนิ่นๆ ไม่อย่างนั้นจะไม่ทัน

ค่าใช้จ่ายขึ้นกับขนาดบ้านนะคะ แต่ก็เป็นหลักหมื่นอยู่เหมือนกัน (ของเพื่อนเราเป็นบ้านชั้นเดียวเสียไป 30,000 บาท)

11) ค่าแบบ Interior และตกแต่งภายใน

กระทู้ก่อนเราได้อธิบายไปแล้วว่าควรที่จะออกแบบตกแต่งภายในไว้ตั้งแต่แรกเลยนะคะ เพราะบางที interior ที่ออกแบบเค้าก็จะมีการปรับนั่นนี่ให้ออกมาสวยงามและเพิ่มฟังก์ชั่นการใช้งานต่าง ๆ โดยค่าใช้จ่ายก็จะคล้าย ๆ กับการออกแบบบ้าน ก็คือ มีทั้งที่จ้าง Interior ออกแบบแยก แล้วไปหาช่างไม้ Built-in มาทำ

หรือจะจ้างบริษัท built-in ออกแบบและสร้างให้เสร็จสรรพเลย ค่าใช้จ่ายก็แยกกัน เป็นค่าออกแบบ และค่าทำ หรือบางบริษัทถ้าสร้างกับเค้าก็อาจจะออกแบบให้ฟรี

12) ค่างานเพิ่มต่าง ๆ หลังจากที่ไปสำรวจวัสดุ

ระหว่างที่บ้านกำลังสร้างไปนั้น เราก็จะพอมองเห็นภาพแล้วว่าอยากได้อะไรบ้าง ต้องเพิ่มเงินเท่าไหร่ เริ่มเข้าใจเรื่อง BOQ มากขึ้น จนพอที่จะวางแผนได้แล้วว่าค่าใช้จ่ายที่จะเกิดเพิ่มขึ้นมาในอนาคตมันจะมีอะไรได้บ้าง ยังไงก็อย่าลืมคิดคำนวณ แล้ววางแผนทางการเงินให้ดีนะคะ

13) วางแผนค่าเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า

อย่าลืมว่าบ้านที่เราได้มาจากการสร้างนี้ คือบ้านเปล่า ๆ 1 หลัง เพราะฉะนั้นต้องคิดเรื่องเครื่องใช้ไฟฟ้าต่าง ๆ เช่น กล้องวงจรปิด ที่จะต้องเดินท่อไว้ตั้งแต่แรก พวกแอร์ ตู้เย็น เฟอร์นิเจอร์ในการใช้ชีวิตต่าง ๆ และผ้าม่าน ซึ่งเป็นสิ่งที่ต้องหาเงินมาเพิ่มทั้งหมด

อันที่จริงส่วนนี้มันสามารถค่อย ๆ ทะยอยซื้อเข้ามาก็ได้นะคะ หลังจากที่บ้านเสร็จ แต่ถ้าแพลนไว้ตั้งแต่ต้น ค่อย ๆ เก็บเงินไป บ้านสร้างประมาณ 1 ปี ถึงเวลาสร้างเสร็จก็จะได้มีเงินพอในการซื้อของใช้จำเป็นต่าง ๆ พอดีค่ะ

ก็จบกันไปแล้วนะคะสำหรับเรื่องเงินๆทองๆ ซึ่งถือได้ว่าเป็นสิ่งสำคัญมากๆในการจะสร้างบ้านสักหลัง พอทำบ้านเสร็จก็เหมือนจะกลายเป็นคนใหม่ไปเลย เวลาไปเจอบ้าน หรือสถานที่สวยๆ พอเห็นแล้วก็จะ อื้อหืออ เงินทั้งนั้น กว่าจะได้แบบนี้

ที่มา : FeverNac

ชมรายละเอียดทาง Youtube chanel : คบหมอสร้างบ้าน .