การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ เป็นการลงทุนที่น่าสนใจให้กับผู้ที่พอมีกำลังทรัพย์ ซึ่งโดยทั่วไปมักจะเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไว้เพื่อเก็งกำไร แล้วปล่อยขาย ซึ่งในลักษณะนี้มักเป็นการซื้อขายระหว่างบุคคลกับบุคคลโดยตรง จึงมีกลไกราคาซื้อขายที่ค่อนข้างคงที่
วันนี้ ในบ้าน จะพาเพื่อนๆ ไปรู้จักการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อีกรูปแบบหนึ่งคือการ “ประมูล” โดยเป็นการประมูลกับกรมบังคับคดี จึงมีรายละเอียดปลีกย่อยที่เพื่อนๆ ควรรู้ก่อน ซึ่ง ในบ้าน จะพาไปชม แนะนำขั้นตอนสำคัญ “ก่อนประมูลทรัพย์กรมบังคับคดีต้องรู้อะไรบ้าง?” เป็นข้อมูลจากคุณ สมาชิกหมายเลข 1011087 ไปชมกันได้เลยครับ
สวัสดีครับ เห็นช่วงนี้กระแสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์กำลังมาแรง ไม่ว่าจะเป็นขายดาวน์ ปล่อยเช่า และประมูลทรัพย์จากบังคับคดี
เนื่องจากหลังๆ มานี้ สังเกตเห็นว่ามีนักลงทุนหน้าใหม่ๆ เข้ามาสู้ราคาซื้อทรัพย์มากขึ้น แต่ปัญหาคือนอกจากราคาทรัพย์ที่ประมูลได้มาแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายส่วนอื่น ๆตามมาอีกเป็นขโยง ทำเอาทรัพย์ที่คิดว่าจะได้กำไรหลายแสน กลายเป็นเจ็บตัวติดมือยาวกันไปไม่น้อย
ผมเองพอมีประสบการณ์การลงทุนในแนวนี้มาบ้าง วันนี้เลยจะขอแชร์ความรู้เล็กๆ น้อยเพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจก่อนเข้าซื้อทรัพย์จากกรมบังคับคดี ดังนี้ครับ(หลังๆ มาราคาที่แข่งกันสูงจนน่าตกใจ)
1) อารมณ์มันส์เพลินเกินราคา :
แน่นอนว่าธรรมชาติของมนุษย์ เราต้องการเป็นที่ยอมรับและต้องการเป็นผู้ชนะเสมอ ดังนั้นบ่อยครั้งที่เสียงนับ ครั้ง 1 ครั้ง 2 ครั้งที่ 3 จะทำให้เราเผลอไผล เอาชนะผู้เข้าสู้ราคารายอื่นจนลืมคำนึงไปว่า ถ้าได้ทรัพย์เกินราคามาจะเจ็บตัวหรือไม่!
2) ซื้อแพงทิ้งมัดจำเลยดีกว่า :
หลายๆ คนอาจเคยคิดว่า หลังประมูลทรัพย์มาแล้วค่อยตรวจสอบทรัพย์ในภายหลัง ซึ่งเอาจริงๆแล้วทรัพย์ส่วนใหญ่ที่อยู่ในการประมูลนั้น ก็ล้วนต้องวัดดวง(ยิ่งคอนโดได้เห็นแค่ประตูห้องด้วยซ้ำหรือนิติโหดๆนี่ไม่ได้เห็นเลย) แต่หากทรัพย์ที่ได้มามีค่าซ่อมและค่าใช้จ่ายเกินกว่าคำว่าคุ้ม ผู้ชนะการประมูลหลายท่านอาจคิดว่า ก็แค่ยอมเสียเงินที่วางมัดจำไปเหมือนกับการซื้อขายตามท้องตลาด
แต่อันที่จริงแล้วกรมบังคับคดีนั้นได้วางระเบียบเพื่อป้องกันเหตุการณ์นี้ไว้แล้วคือ ผู้ที่ทิ้งทรัพย์ที่ประมูลได้จะต้องรับผิดชอบส่วนต่างของทรัพย์ชิ้นเดิมเมื่อทรัพย์นี้ขายได้ในครั้งถัดไป และในการประมูลครั้งหน้า ผู้ที่ทิ้งทรัพย์ยังต้องวางเงินมัดจำค่าทรัพย์ 5 เท่าของเงินมัดจำขั้นต่ำที่กรมได้กำหนดไว้ก่อนเข้าสู้ราคาอีกด้วย
ข้อนี้อยากให้คนที่เริ่มลงทุนจากการประมูลเข้าใจเนื่องจาก ณ ปัจจุบัน ราคาประมูลทรัพย์บางชิ้นแพงกว่าราคาตลาดก็ยังมี ซึ่งผมจะยกตัวอย่างเคสที่เคยเจอมาในหัวข้อท้ายๆครับ
3) ซื้ออสังหาอย่าลืมค่าธรรมเนียมและโสหุ้ย :
ในข้อนี้จะพูดถึงค่าใช้จ่ายส่วนอื่นๆ นอกจากราคาทรัพย์ที่จำเป็นต้องเสียหลังซื้อทรัพย์ได้
– ส่วนแรกคือค่าส่วนกลาง ขอยกตัวอย่างที่ชัดเจนก็คือ บ้านในโครงการและคอนโดมิเนียม ถึงแม้จะมีมาตรา 309 จัตวาเป็นกฏหมายที่ออกมาให้กรมบังคับคดีหักค่าส่วนกลางจากราคาประมูลโดยเอื้อประโยชน์ให้ผู้ซื้อทรัพย์ แต่ในเชิงปฏิบัตินั้นกลับไม่ได้ง่ายเช่นนั้น เพราะกรมบังคับคดีจะดำเนินการได้ดังมาตรานั้น ทางนิติจำเป็นต้องยื่นเอกสารทุกอย่างตามขั้นตอนและเวลาที่ระบุไว้เท่านั้น (จากประสบการณ์เคสต่างๆที่ จขกท. ทราบ ไม่มีเคสใดที่นิติจะสามารถขอคืนเงินส่วนกลางได้จริง ถึงแม้ว่าทางนิติจะพยายามตามแล้วก็ตาม ซึ่งท่านอื่นๆอาจจะขอได้ในที่นี้ผมขอยกตัวอย่างกรณี Worst Case ที่ขอไม่ได้นะครับ) เป็นที่มาว่าระยะหลังๆมานี้ กรมบังคับคดีจะเน้นย้ำผู้เข้าสู้ราคาเสมอว่า ค่าใช้จ่ายอื่นๆของทรัพย์ ผู้ชนะราคาจะต้องรับผิดชอบเองทั้งหมด
– อีกส่วนคือ ค่าโอนหลังประมูลทรัพย์ จะแบ่งส่วนก็คือ ส่วนที่ตายตัวก็คือพวกค่าดำเนินการโอน ง่ายๆ 2% และอีกประเภทก็คือ ส่วนที่เปลี่ยนแปลงตามปีที่ถือครองทรัพย์ ก็คือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (หรือค่าอากรตามหลักเกณฑ์ของกรมที่ดิน) และภาษีรายได้ ซึ่งมากขึ้นตามจำนวนปี (บางเคสธุรกิจเฉพาะยังเสียน้อยกว่า) ตรงนี้ก็ต้องวัดดวงเอาว่าเจ้าของทรัพย์เก่านั้นมีชื่อเป็นเจ้าของตั้งแต่ตอนไหน?
4) ซื้อได้แต่เงินหนะเอามาจากไหน :
เป็นที่รู้กันว่ากรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์จะถูกระบุไว้ในเอกสารที่เรียกว่าโฉนด เอาง่ายๆคือ ทรัพย์เป็นของใครก็ให้ดูชื่อในโฉนด
แต่จะเป็นอย่างไรหากทรัพย์ที่ประมูลได้มานั้นไม่มีโฉนด?
การยื่นคำร้องขอใบแทนหรือโฉนดใบใหม่ จริงๆ ก็ไม่ได้ยากเย็น เพียงแต่ต้องยืดเวลาครอบครองทรัพย์ออกไปตามกระบวนการราชการ แต่ว่า ปัญหาหลักของอสังหาริมทรัพย์ก็คือราคาของมันนั่นเอง
ธนาคารเป็นที่พึ่งหลักๆ ของคนธรรมดาทั่วไป ที่ไม่สามารถชำระค่าทรัพย์ได้ในคราวเดียว ตามกระบวนการซื้อขายทั่วไป เจ้าของทรัพย์กับผู้ซื้อทำสัญญาซื้อขาย ธนาคารก็จะพิจรณาตามความสามารถการจ่ายและเครดิตของผู้กู้ หลังจากผ่านกระบวนการทางสินเชื่อแล้ว ในวันโอนธนาคารจะนำเงินมาชำระให้กับเจ้าของทรัพย์เก่า และได้โฉนดกลับไปเป็นหลักประกัน
หากแต่ทรัพย์ที่ประมูลมานั้นไม่มีโฉนดให้ธนาคารเอาไว้เป็นหลักประกัน จึงยากมากที่ธนาคารจะยอมเสี่ยงหรือวุ่นวายกับขั้นตอนที่ซับซ้อนมากขึ้น
ผู้ซื้อทรัพย์ก็จะมีทางเลือกสองทางคือ หาเงินตามจำนวนค่าทรัพย์ที่ประมูลได้มาชำระให้ครบ ยื่นคำร้องขอใบแทน และรอจนกว่ากระบวนการทั้งหมดจะเสร็จสิ้น กับ ทิ้งเงินประกันและรับผลตามระเบียบที่กล่าวไว้ตามข้อ 2 ซึ่งไม่ใช่ทางเลือกที่ดีสักเท่าไร
ดังนั้น พึงระลึกไว้เสมอว่า นิติกรรมใดในการประมูลกับกรมบังคับคดี เป็นนิติกรรมที่เราทำกับหน่วยงานที่มีสิทธิขาดตามกฏหมาย (ไม่ใช่เรื่องเล่นๆ)
ต่อไปจะขอเล่าปสก.เล็กๆ น้อย เพื่อให้เห็นภาพได้ง่ายขึ้น
– ตัวอย่างแรก เคสคอนโดแบรนด์ดังสีเขียวอายุประมาณ 20 ปี
การประมูลนี้ที่เกิดขึ้นในมหกรรมการขายทอดตลาดของบังคดีที่ศูนย์สิริกิตติ์ นัดใหญ่ๆ แบบนี้ ดึงดูดผู้สนใจทั้งเก่าใหม่ให้มาเข้าร่วมเป็นจำนวนมากอยู่แล้ว โดยที่จขกท.ก็สนใจทรัพย์ชิ้นนี้ มีข้อมูลว่า ทรัพย์ค้างส่วนกลาง 3 แสนบาท ร้าง 16 ปี ห้องประมาณ 44 ตรม. ห้องมุม ราคาตลาดอยู่ 1.4 ลบ.
ก็มีราคารับในใจ เมื่อถึงเวลาประมูลจริงก็มีผู้สนใจทรัพย์ชิ้นเดียวกัน 4 รายคือ จขกท. หน้าเก่า(ผู้ลงทุนเดิมในพท.) และ หน้าใหม่(ผู้สนใจลงทุนใหม่) อีก 2 ราย เมื่อราคาถูกดึงขึ้นไปสูงเกินกว่าราคาที่จขกท.และหน้าเก่าตั้งไว้ เราทั้งสองก็ไม่ขอสู้ราคาต่อ แต่หน้าใหม่ทั้งสองยังคงประชันราคากันมาขึ้นเรื่อยๆ โดยราคาสุดท้ายไปจบที่ 1.16 ลบ. ด้วยต้นทุนนี้ จขกท. เห็นว่าหากไม่ได้ซื้อเพื่ออยู่เอง ก็ยากที่จะมองว่าได้ทรัพย์นี้มาในราคาถูกกว่าตลาด แถมยังไม่มีโอกาสได้ดูภายในห้องและต่อรองค่าโอนด้วยซ้ำ (เท่าที่ทราบหลังประมูลมา 2 ปี ห้องนี้ก็ยังไม่มีคนเข้าไปแสดงว่าเป็นเจ้าของ)
– ตัวอย่างที่สอง คอนโดที่ จขกท.ประมูลได้เอง
ใช่ว่าที่ออกมาแชร์นั้น จขกท.จะไม่เคยพลาด ห้องนี้จขกท.ได้มาแบบงงๆ ก็คือตามสำเนาโฉนด(ไม่มีโฉนด) ทั้งที่มีข้อมูลของทรัพย์แน่นพอสมควร แต่สุดท้ายก็มารู้ตัวอีกครั้งในวันที่จะไปโอน ว่าจะไม่มีโฉนดกลับมา ยังดีที่ทรัพย์ชิ้นนี้ จขกท.
ตั้งใจจะใช้เงินสดในการชำระค่าทรัพย์อยู่แล้ว แต่ก็ทำเอาเสียหลักเสียเวลายื่นเรื่องดำเนินการ ในโอกาสในการปรับปรุงทรัพย์ไปหลายเดือนเหมือนกัน แต่หากมองถึงเคสกู้ธนาคารแล้วละก็ ไม่อยากนึกภาพเลยทีเดียว เพราะทรัพย์ตามสำเนาโฉนดจะยังไม่สามารถกู้ได้เพราะเราไม่มีโฉนดในการไปจดจำนองเป็นประกันกับสถาบันการเงิน ซึ่งผู้ที่ซื้อทรัพย์ได้ก็ต้องหาเงินมาชำระให้ทันกำหนด
สุดท้ายอยากฝากกับทุกๆ ท่านที่สนใจจะลงทุนในทรัพย์บังคับคดีว่า การประมูลทรัพย์เพื่อหวังผลกำไรนั้นผมมองว่า เราต้องใส่ใจมากกว่าราคาซื้อราคาขาย ไม่มีอะไรเป็นสูตรสำเร็จ ศึกษาให้มาก ปฏิบัติให้ตามหลักที่ตัวเองวางไว้ และอย่าให้พวกชวนเชื่ออสังหา 0 บาทหรืออะไรทำนองนี้ โน้มน้าวให้คุณโลภจนโดนหลอกขาดทุนหลายบาท
*เงินคุณไม่มีใครเอาไปได้ถ้าคุณไม่ให้!
“ประเมินทรัพย์ ประเมินตัว และอย่าให้อารมณ์อยู่เหนือกับตัวเลขที่เราคำนวนไว้”
“ทรัพย์ที่ดีมีมากมายอย่าเอาตัวมาเสี่ยงกับความสะใจแค่ไม่กี่นาที”
“การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลให้ถี่ถ้วนก่อนการตัดสินใจ”
ที่มา : สมาชิกหมายเลข 1011087 .
เรื่องอื่นๆ
ไปชมสารพัดเมนู “อาหารสำหรับคนอยู่หอ” หน้าตาสุดหรู แต่ทำง่ายกว่าที่คิด
