หากเรามีบ้านที่ไม่ได้อยู่อาศัยและต้องการขาย การตั้งราคา ก็เป็นขั้นตอนที่เราต้องทำการไตร่ตรองและพิจารณาให้ดี เพราะมีหลายปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาของบ้านเราโดยตรง ไม่ว่าจะเป็นสภาพของบ้าน เฟอร์นิเจอร์บิวท์อินที่แถมติดไปด้วย รวมไปถึงส่วนประกอบภายนอกอื่นๆ เช่น สวนหรือสระน้ำ
วันนี้ก็จะพาเพื่อนๆ ชาวเว็บมาดูกันว่า มีปัจจัยอะไรบ้างที่ส่งผลต่อราคาบ้านที่เราต้องการขาย รวมไปแนวทางการตั้งราคาที่เหมาะสม ใครที่กำลังอยากจะขายบ้าน ตามมาอ่านกันเลยครับ
ราคาที่ใช่บวกทำเล
การตั้งราคาขายบ้านนั้น มีความสำคัญ เนื่องจากจะเป็นดั่งประตูที่เชิญชวนผู้คนเข้ามาซื้อ เนื่องจากราคา ทำเล คุณสมบัติ ชื่อเสียงของบริษัทที่สร้างและดูแลโครงการ สำหรับผู้ที่มีกำลังซื้อและมีความต้องการ เนื่องจากโดยทั่วไปคนทั่วไปคงต้องมองหาสิ่งที่ดีที่สุดสำหรับเขา เพราะเป็นทรัพย์สินที่ไม่ใช่ว่าจะซื้อหามาได้ง่ายๆ หลายครั้งในชีวิต ดังนั้นไม่ว่าบ้านใหม่ หรือเก่า ผู้ซื้อย่อมมองหาดูว่า บ้านนั้นอยู่ในทำเลที่ใช่ สามารถตอบโจทย์ของการอยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็น ใกล้ศูนย์กลาง ทางด่วน สามารถทะลุทางลัดสารพัดที่จะเลี่ยงการจราจรในชั่วโมงเร่งด่วน ใกล้ที่ทำงาน โรงเรียนของลูก แม่บ้านจับจ่ายกับข้าวได้สะดวก ไม่อยู่ไกลปืนเที่ยง เปลี่ยวมากในตอนกลางคืน เสี่ยงต่อการยกเค้าแม้แต่ในตอนกลางวัน สิ่งต่างๆ เหล่านี้ทำให้คนมุ่งไปหาบ้านใหม่ ถอดด้ามที่มีบริการต่างๆ ครบครันที่ลงตัว
ดังนั้นราคาที่ตั้งขายนั้นจึงเป็นดั่งแม่เหล็กในการดึงดูดคนให้มาสนใจได้แม้จะมีข้อด้อยจากเหตุผลต่างๆ ที่กล่าวมา
ราคาที่ผู้ขายได้ประโยชน์มากสุด แต่อาจจะขายไม่ออก
ทุกคนอยากขายได้ราคาที่ดีที่สุด ได้กำไรมากที่สุด เจ็บตัวน้อยที่สุด และ ขายได้เร็วที่สุด อยากขายให้ได้ภายในชาตินี้ไม่ใช่ชาติหน้า อันหลังสุดนี้ดูเหมือนจะพูดเล่นฟังดูไม่ดีแต่เป็นความเป็นจริงสำหรับหลายๆ คนที่ตั้งราคาผิดคิดจนตัวตาย ไม่ว่าจะถูกไป ก็จะไม่ได้อะไร หรือแพงไป ก็ไม่มีใครมามอง ดังนั้นพูดกลางๆ ก็คือต้องเป็นราคาขายที่เหมาะสม
แต่แน่นอนที่สุดขึ้นกับความพึงพอใจของเจ้าบ้านของเป็นหลัก การตั้งราคาขายบ้านจึงควรศึกษาราคาในท้องตลาด อันหาได้จากราคาประเมินกลางของที่ดิน หรือเทียบเคียงราคาจากโครงการใกล้เคียงว่าอยู่ที่เท่าไร ผู้ขายก็จะได้ราคาที่สมเหตุสมผล
แล้วราคาที่ลงตัวและเหมาะสมคือเท่าไร
จุดประสงค์การการซื้อและการขายจะสะท้อนต่อการตั้งราคา หากการตั้งราคาในแบบที่บางคนบอกว่าคงไม่อยากขาย เพราะตั้งไว้ราคาสูง อาจจะเป็นเพราะว่ามีเหตุผลซ่อนอยู่ เช่น ผู้ขายคาดการณ์ว่าทำเลนี้ มีแนวโน้มราคาเพิ่มสูงขึ้น มีถนนตัดใหม่ในอนาคต หรือรอนายทุนที่มีเงินหนาจริงๆ เข้ามาเช่น ผู้ที่ต้องการทำเลมาสร้างโรงงาน สร้างศูนย์การค้า ก็คงจะมีความสามารถในการซื้อในราคาสูง
ในเวลาเดียวกันในส่วนของผู้ซื้อที่อาจจะไม่เผยตัวตนมากว้านซื้อที่ดินผืนใหญ่
เพื่อจะได้ต่อรองราคาในแบบชาวบ้านๆ คือไม่แพงนัก เพราะ ถ้าหากว่าผู้ขายทราบถึงจุดประสงค์ที่แท้จริงของผู้ซื้อก็คงจะไม่ปล่อยไปในราคาที่ไม่แพงนัก หลายคนอาจจะรีบไปต่างประเทศ ไม่สนใจ ว่าจะได้ราคาที่ไม่คุ้ม แต่ก็ยังดีกว่าทิ้งบ้านเอาไว้
ไม่มีใครดูแล ปลวกขึ้นเปล่าๆ จะให้เช่าก็ไม่รู้จะฝากใครจัดการ คนเช่าก็ไม่รู้ว่าจะดูแลบ้านดีสักเท่าไหร่ ยิ่งเจ้าของร้อนเงินเนื่องจากภาวะหนี้สินมารุมเร้ายิ่งต้องรีบขายออกไปในราคาที่อาจจะขาดทุน เนื่องจากข้อจำกัดของเวลามาเป็นตัวกำหนด
การตั้งราคาโดยอิงจากราคาประเมิน
รายละเอียดอื่นๆ สามารถเทียบเคียงแบบหยาบๆ ก็คือการตรวจดูราคาประเมินในเวปกรมที่ดิน แล้ว คิดเปอร์เซนต์เข้าไป บวกตัวบ้าน เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าก็จะพอเห็นตัวเลขออกมาในแบบที่เป็นที่ตกลงกันได้ทั้งสองฝ่าย อันนี้ ขอบอกว่าไม่มีกติกาตายตัวแต่อย่างใด สารเคมีล้วนๆ ในระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย บางคนพอใจเห็นหน้ากันก็ขายกันง่ายเหมือนขายผักขายปลาตามตลาดสด ต่อรองกันแบบไม่เกรงอกเกรงใจ ยังอาจจะให้ได้
แต่ในความเป็นจริงการซื้อขายไม่ได้เกิดขึ้นง่ายนัก หากผู้ซื้อไม่ต้องการจริงๆ หรือ ผู้ขายตั้งราคาเผื่อต่อไว้แล้ว แต่คนซื้อยังมาลดต่ำกว่านั้นซะอีก เรียกว่าไม่ลงตัว ก็ไม่เกิดการซื้อขาย บ้านที่รักก็ยังผูกพันติดอยู่กับเจ้าของต่อไป
การตั้งราคาโดยคำนึกถึงค่าใช้จ่ายอื่นๆ
ราคาที่ตั้งควรคำนึงถึง ค่าใช้จ่ายในการโอน ค่าภาษี ซึ่งส่วนใหญ่จะคนละครึ่ง แต่ อันนี้ แล้วแต่ราคาขาย เจ้าของบ้านบางรายตั้งไว้สูงแต่บอกว่าออกค่าใช้จ่ายทั้งหมดให้ เพราะ เขาบวกลบไว้แล้ว และมักจะให้ผู้ขายเสียภาษีรายได้
เอาเป็นว่าอยู่ที่ผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงกันมันไม่มีสูตรสำเร็จ
การตั้งราคาโดยเช็คจากราคาในพื้นที่ของท่าน
ลองตัวอย่างกันจะจะ ให้เช็คราคาขายบ้านในหมู่บ้านที่ท่านอยู่(หรือบ้านในทำเลใกล้ๆกัน) หรือ ใกล้เคียงในขนาดบ้านแบบเดียวกัน ขนาดพอๆ กันสัก สี่ห้าหลัง ดูเปรียบเทียบในเรื่องทำเล พื้นที่ใช้สอย ถ้าของเขา สองล้านห้าแสน ของเราขนาดมากกว่าก็น่าจะขายได้มากกว่า
ลองเอาใจเขามาใส่ใจเรา ลองสมมุติว่าถ้าเราเป็นคนซื้อเห็นประกาศ และมีบ้านพอๆ กันสองสามหลัง เราจะซื้อหลังไหน ในยุคปัจจุบันนี้ที่เราสามารถหาข้อมูลออนไลน์ได้ในเสี้ยววินาที เราก็สามารถได้ราคาเทียบเคียงเหล่านี้ได้ในทันทีเช่นกัน
การตั้งราคาโดยคำนึงถึง ค่าอุปกรณ์และสิ่งอำนวยความสะดวกในบ้าน
แต่แน่นอน ก็ขึ้นกับการบรรยายของเรา เคยมีข่าวดังมาแล้วในวงการโซเชียลเน็ตเวิร์คที่ มีคนประกาศขายของ โดยบรรยายสรรพคุณจนเห็นภาพ ทำให้ขายได้ภายในเวลาอันสั้น นั่นก็คือส่วนที่อยู่ในบ้าน อาทิ พรม ผ้าม่าน เครื่องใช้ไฟฟ้า แอร์ ระยะทางใกล้ไกล ความสะอาด พื้นปูด้วยไม้หรือหินอ่อน สีภายนอกภายใน มีปั้มน้ำ ติดเคเบิลหรืออยู่ที่ย่านที่สายไฟเบอร์ออฟติคอินเตอร์เน็ตผ่านของผู้จัดหารายต่างๆ การตกแต่งสไตล์ไทย จีน ฝรั่ง บ้านอยู่แล้วเย็นสบายตั้งในทิศทางรับลม หลบแดด ไม่อยู่ในทางสามแพร่ง ไม่เปลี่ยว ไม่แออัดติดตลาดหรือโรงงานที่ส่งเสียง กลิ่น หรือคนจรจัดพลุกพล่าน ไม่ติดอยู่ในซอยตัน น้ำไม่ท่วม มีทางเข้าออกหลายทาง ขึ้นทางด่วนได้ทันที เป็นต้น ล้วนแต่เป็นสิ่งที่ประหยัดเวลาการอธิบาย และจะขายตัวมันเองจากการบรรยายให้ได้มากที่สุดเท่าที่มากได้หากของของเราดีจริง
ถ้ามิฉะนั้นคงต้องมาห้ำหั่นกันด้วยราคา ที่ เป็นตัวตัดสินใจ แต่ส่วนใหญ่ผู้ที่ซื้อบ้าน หากไม่นำไปเก็งกำไร แต่อยู่เอง ราคาก็อาจจะเป็นเรื่องรองไปเลย เหมือนบางหมู่บ้านมาโฆษณาบอกว่ามีฮวงจุ้ยดี ดูมาแล้ว คุ้มค่าน่าอยู่ เฮงเฮงเฮง เหล่านี้ก็จะส่งเสริมให้กลุ่มคนที่มีความเชื่อในเรื่องเหล่านี้เข้ามาหา เป็นแรงแม่เหล็กดึงดูดเข้ามาเอง
กล่าวโดยสรุป ในการตั้งราคาที่ควรคำนึงถึงทำเล สภาพบ้าน ความเหมาะสม บริการ และความเจริญที่จะเข้ามาถึงประกอบกับราคาที่เป็นธรรมซึ่ง ทั้งนี้ทั้งนั้นขึ้นกับความพอใจของผู้ขายแน่นอน
แต่การทำการบ้านในการตั้งราคาที่ไม่โอเวอร์เกินไป บวกกับการแจ้งข้อมูลในการบอกเล่าถึงสรรพคุณของบ้านจะทำให้ผู้ซื้อมีความสนใจ ในแบบที่พออ่านปุ๊บก็จะติดต่อมายังเจ้าของบ้านที่ลงประกาศขายนั้นทันที
หากราคาคือสิ่งที่ยอมรับกันได้ ไม่มีใครอยากซื้อของแพง แต่ถ้าของนั้นดี และเหมาะสมเนื่องจากปัจจัยต่างๆ ราคานั้นก็อาจจะยอมรับกันได้ แต่อย่างไรก็ตาม ราคา คือสิ่งแรกที่คนซื้อจะมองหา
